dzs (dzs@xs4all.nl)
Wed, 03 Nov 1999 20:42:18 +0100
Onderstaand gejat van http://www.stelling.nl/kleintje/334/Wonen.htm: kraken, huren en kopen Tot aan het einde van de vorige eeuw hielden architecten zich hoofdzakelijk bezig met het bouwen van paleizen, kathedralen en andere grote institutionele gebouwen. Het volk bouwde haar eigen huizen. Met materiaal dat toevallig voorhanden was en met steeds wisselende functies; woonruimte werd net zo gemakkelijk werkruimte als andersom. Sinds het begin van deze eeuw is dit fundamenteel veranderd. Met de komst van woningbouwcorporaties en de Woningwet van 1901 werd de gebouwde omgeving het terrein van architecten, stedebouwers en projectontwikkelaars. door Lucas Schreijnst Hele straten, wijken en steden worden vanaf de tekentafel het landschap ingeplempt; de invloed van huidige en toekomstige bewoners op de vormgeving van huizen en woonomgeving is praktisch nul. De bewoner is definitief (woon)consument geworden; slechts zeer kapitaalkrachtige woonconsumenten en - grappig genoeg - krakers hebben zich hier aan onttrokken. Rijkaards bouwen hun eigen villa's en krakers nemen een reeds lang leegstaand gebouw in gebruik en geven het vaak een andere bestemming. Ziekenhuizen, kloosters, scholen, kazernes, kerken, loodsen en fabrieken zijn in de afgelopen vijfentwintig jaar geschikt gemaakt voor bewoning (op veel plaatsen maakten veelverdieners hier overigens later dankbaar gebruik van). Hier en daar hebben krakers middels huurcontracten verregaand zelfbeheer afgedwongen van de verhuurder. Dit zelfbeheer betekent aan de ene kant zelfwerkzaamheid (dus verantwoordelijk zijn voor klein en groot onderhoud) maar ook - en dat geldt voornamelijk voor de wat grotere gebouwen - totale controle over de toewijzing, huurinning, interne verhuizingen, verbouwingen enzovoorts. Op veel plaatsen is kraken zo huren geworden met dan wel met alle verantwoordelijkheden van een eigenaar. Je ziet bij veel voormalige kraakpanden dan ook dat er gestreefd wordt naar aankoop. Voormalige krakersters worden eigenaren. Aangezien dit fenomeen ook steeds meer voorkomt bij reguliere huurders is het wel eens aardig om hier wat dieper op in te gaan. speculatieve luchtbellen Heel langzaamaan komt er weer wat meer publieke belangstelling voor het fenomeen volkshuisvesting. In een periode waarin voor het eerst in de historie het aantal koopwoningen dat van huurwoningen overstijgt, neemt de ongerustheid toe over hoe het er over bijvoorbeeld tien jaar uitziet op de volkshuisvestings"markt". Geld lenen is op dit moment relatief goedkoop, het eigen-woning-bezit wordt door diverse overheden fors gestimuleerd en de overblijvende huurwoningen zijn in het afgelopen decennium peperduur geworden (vijf jaar geleden nog maar werden de huren een aantal jaren met minstens vijf procent per jaar verhoogd, voor dit jaar geldt een gemiddelde huurstijging van 2,8 procent). Aangezien de wat vettere inkomensgroepen ondertussen in dure koophuizen zitten is de eerste structurele leegstand van (te dure) huurwoningen (tegen de huursubsidie-bovengrens: 1107 gulden per maand) reeds een feit. Dat belooft veel ellende, kwalitatief goede huurwoningen zijn steeds onbereikbaarder voor mensen met lage(re) inkomens. De komende jaren zullen er gigantisch veel - voornamelijk (te) dure - woningen worden bijgebouwd. Alleen al op de zogenoemde Vinex-locaties worden er tot 't jaar 2005 bijna 650.000 nieuwe woningen gebouwd. Grote woningbouwcorporaties, beleggers en speculanten bouwen momenteel de nog enigszins groene gebieden in de Randstad vol. Wijk na wijk vol peperdure huizen, behoorlijk dicht op elkaar gebouwd - plek is geld; verder zijn die locaties met openbaar vervoer slecht bereikbaar, zodat (noodgedwongen) het autobezit en autogebruik ook een forse toename zal kennen. Potentiële huiseigenaren laten zich door financiële kwakzalvers hypotheken aansmeren ("je bent toch een dief van jezelf als je huurt..."). Zij zullen er binnen een aantal jaren achter komen dat hun bezit te dicht op dat van een ander staat, dat er te weinig groen is, dat door de vergrijzing er minder vraag naar woningen is en dat ze met een vette schuld blijven zitten. Kunnen wij ons eigenlijk nog wel iets voorstellen bij een bedrag van 500 miljard gulden? Dat is een half biljoen gulden, 't bedrag aan nationale hypotheeklast (de totale schuld met betrekking tot 't eigen huizenbezit dus). Dat wil zeggen dat er op elk (gemiddeld) eigen huis een schuld zit van 237.000 gulden (de doorsnee-woningprijs is 314.000 gulden). Geen wonder dat huiseigenaren schrikken wanneer de PvdA hardop de hypotheekrente-aftrek ter discussie stelt (dat belastingvoordeel voor huiseigenaren kost de Nederlandse schatkist overigens netto 10 miljard gulden per jaar, en het stijgt elke dag!). Al een aantal jaren worden er geen huizen meer gebouwd in de relatief goedkope sociale huursector. Met andere woorden, de sociale huursector wordt steeds kleiner, dat is te duur, zeggen 'ze'. Betaalbare huurwoningen zijn in de afgelopen jaren behoorlijk duurder geworden. Een niet al te snuggere middelbarescholier kan voorspellen waar zich de toekomstige problemen zullen voordoen. De rente hoeft maar iets te stijgen, de economie hoeft maar iets in te zakken, de inflatie hoeft maar iets toe te nemen of het hele kaartenhuis dondert in elkaar. Wurgende hypotheeklasten, dramatische schulden en, als het even tegenzit, in elkaar stortende beurskoersen - en dus inkomens. Vanaf het midden van de zeventiger jaren tot begin jaren tachtig was er iets gelijksoortigs aan de hand toen er een paar hypotheekbanken in elkaar lazerden en de economische crisis plotsklaps om zich heen greep. Mensen hadden zich te barsten geleend, zaten met tweede hypotheken (de rente liep op tot meer dan 11%), de werkloosheid greep om zich heen; en dus kwamen er nogal wat mensen in grote financile en dus in sociale problemen. Of kijk naar Japan, een aantal jaren geleden klapte daar de bel van hoge huizen- en aandelenprijzen uitelkaar. Op dit moment 'doen' de Japanse huizen nog maar éénderde van hun waarde van tien jaar geleden. profiteurs Natuurlijk cirkelen de aasgieren altijd rond; banken zijn dan ook fors gegroeid. Zij kunnen wat stootjes verdragen en hebben via de hypotheekgarantie een deel van de hypotheekrisico's afgewenteld op de overheid (lees de belastingbetaler: zakt de huizenmarkt in elkaar dan betalen huurders weer mee); maar de tweeverdiener van vandaag zal behoorlijk over de flos gaan indien de rente stijgt, de economie ineenzijgt, de leaseauto's de deur uitgaan en op arbeidsvoorwaarden en inkomens gehakt gaat worden... Wat is dat toch voor een doemscenario zullen velen zich afvragen? Het gaat toch goed, de economie groeit toch jaarlijks, er is "werk zat"? Maar een belangrijk deel van de economische groei van Nederland is veroorzaakt door de binnenlandse consumptiestijging van de afgelopen jaren, een groei niet gebaseerd op de stijging van de lonen, maar vooral van speculatiewinsten op aandelen en opties. Beleggen is een volkssport geworden in de afgelopen jaren en de beleggingswinsten zijn omgezet in dure badkamers, auto's, boten, reizen. Loopt de aandelenindex terug, tja... dan heeft dat aanzienlijk meer gevolgen dan de beurskrach van 1987. In tegenstelling tot nu zaten toen voornamelijk institutionele beleggers met aandelen. Bosch' Platform Huurdersbelangen Op 11 juni jongstleden vond er in DenBosch een symposium plaats onder de titel 'Waar voor je geld'. Eén van de sprekers aldaar was de hoogleraar (Woningbeheer aan de Technische Universiteit Delft) A. Thomsen. Hij hield een inspirerend betoog over de voordelen van huren ten opzichte van kopen: zo is de vierkante-meter-prijs gehuurd wonen veel goedkoper dan een vierkante-meter-gekocht wonen. Tevens beklemtoonde hij de toekomstige problemen naar aanleiding van de huidige rage op dure koop- & huurwoningen: steeds meer leegstand van (te) dure huurwoningen, bijvoorbeeld in de nu al zogeheten probleem/ achterstand-wijken. Nu er in de 'buitengebieden' grote woningbouwprojecten verrijzen ontstaat er een leegloop van 'sterkere' huurders uit die probleemwijken. Er ontstaat een concurrentiesituatie tussen de duurdere huurwoning met de koopwoningen in stedelijke uitbreidingsgebieden. Een nieuw fenomeen waarover het laatste woord nog niet gesproken is. Op dit symposium werd een eerste officiële stap gezet in de richting van het oprichten van een Stedelijk Huurdersplatform in DenBosch. Op dit moment bestaan er al afspraken (een 'convenant') tussen de gemeente DenBosch en de diverse Bossche woningbouwcorporaties. Tijdens de bijeenkomst in het Casino werd al snel duidelijk dat er door een aantal representanten van huurdersbelangenclupjes al het nodige voorwerk was verricht. Op zich is dat natuurlijk prima, maar het is wel weer tekenend voor de achterkamersfeer van dit soort bestuurdertjes-in-spé dat de eigen achterban nauwelijks op de hoogte was van de plannen voor een Stedelijk Huurdersplatform. Er ontstond daarom (terecht) wantrouwen naar het rendement van zo'n praatclub. Zullen de belangen van huurders werkelijk tot hun recht komen in een rechtstreeks maar vrijblijvend overleg tussen Gemeente en Woningbouwcorporaties en huurders? Of is het weer een lokale variant van ons veelgeroemde polderpraatjesmodel; zet de verschillende belangengroepen bij elkaar aan tafel en er rolt na veel gepraat en gesjoemel wel een compromievoorstel uit. (Het heeft draagvlak, zeggen 'ze' dan.) Het lijkt er stevig op dat de Bossche huurders weinig opschieten met deze poldervariatie. Immers, nu al hebben huurders problemen met de van bovenaf-opgelegde constructie van huurdersbelangenverenigingen. De huurders mogen meeluisteren en praten, advies geven enzo, maar van feitelijke invloed is totaal geen sprake. Het is allemaal beter dan niks natuurlijk maar om nu zo hoog van de toren te gaan blazen dat er nu een inspraakmogelijkheid komt, nee... Het initiatief voor dit huurdersplatform is door de Nederlandse Woonbond genomen, tijdens het symposium was overduidelijk hoe blij de Bossche wethouder Volkshuisvesting R. Rottier met deze gang van zaken is. Hij wil graag met een vertegenwoordiging van huurders en verhuurders aan tafel zitten. Zo zijn de scherpe kantjes er vanaf. Zitten er namelijk wijkbewoners aan tafel bij de wethouder dan spatten de vonken in het rond. Wijkbewoners hebben niet alleen door schade en schande inzicht verkregen in de feitelijke gang van zaken in de buurt; ze hebben ook macht. Ze kunnen de straat openbreken wanneer ze een probleem met de gemeente hebben en daarmee als drukmiddel het verkeer in de war sturen. Ze kunnen overgaan tot collectieve huurweigering indien ze een probleem hebben met hun huisbaas. Wanneer huurdersbelangenverenigingen bestaan uit mensen die zich eerder als bestuurder dan als belangenbehartiger beschouwen - en dat is heel vaak het geval - dan vinden de confrontaties vaak plaats tussen de huurders en de huurdersbelangenvereniging, tussen de huurders onderling dus. De lachende derde - de woningbouwcorporatie - heeft hier graag een paar honderd gulden onkostenvergoeding voor over. Overigens, elke organisatie is verplicht een belangenvertegenwoordiging in het leven te roepen. Kijk maar eens naar de Sociale Dienst en het niet-functioneren van de Cliëntenraad aldaar. Op papier ziet het er allemaal prachtig uit, maar een paar mensen werken zich te barsten voor af en toe een inspraakadviesje. Het hollandse 'poldermodel' wordt overal doorgevoerd, praten totdat je denkt dat het je eigen voorstel is waarmee je noodgedwongen meegaat... Meebeslissen is er echt niet bij! Maar ja, we moeten het er mee doen, nogmaals, 't is beter dan niets... noot: In actieblad Ravage (# 286) staat een interessant artikel over "de gebouwde omgeving in zelfbeheer" (020.6761773). We komen op dit onderwerp in komende Kleintjes zeker terug. Voor twintig gulden is bij Architectuurwerkplaats De Ruimte in DenHaag (070.3803470) de mooie brochure 'Wilder wonen & verder bouwen' te koop over een aantal voorbeelden van cascobouw en zelfbeheer. Een zelfbeheer-project in DenBosch is bijvoorbeeld "De Paap", Papenhulst 26, 5211 LC, DenBosch 073.6136927 _________________________________________________________________ Dit artikel is verschenen in Kleintje Muurkrant nr 334, 2 juli 1999 [1]hoofdmenu [2]mail reactie _________________________________________________________________ References 1. http://www.stelling.nl/kleintje/ 2. mailto:kleintje@stelling.nl ******************************krakenmail************************************ *** Voor automatisch afmelden klik / to unsubscribe use: mailto:majordomoNotApllicable?bodysubscribe%20kraken Beheer: mailto:speculan@dds.nl (the administrator) Oude berichten op / old mailmessages at: <HttpNoTaPplicable?/ascii/kraken/index.html> Post-vragen: mailto:postmasterNotApllicable Let op: wij sturen email via deze lijst automatisch door. Er is geen controle. Het openen van een meegstuurde attachment is voor uw eigen risico. Ons advies: lees de tekst en open geen attachment. Voor vragen mail de postmaster.
This archive was generated by hypermail 2.0b3 on Wed 03 Nov 1999 - 22:52:12 CET