SPOK (speculan@dds.nl)
Tue, 30 Nov 1999 22:31:14 +0100
Dienst Binnenstad Amsterdam Amstel 1 1O11 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Aan: Wijkcentrum d'Oude Stadt t.a.v. P. Paschenegger/C. le Pair Nieuwe Doelenstraat 55 1012 CP Amsterdam Referentie: 99/11420 Behandeld door: Th.W. IJzereef Sector: BWE Telefoon: 020-5524513 Fax: 020-5524595 Bijlage(n): 1 Onderwerp: Amstel 134/136-Paardenstraat 2 Uw kenmerk: Datum: 24 november 1999 Geachte heren Paschenegger en Le Pair, Naar aanleiding van uw brief van 30 juli 1999 inzake het pand Amstel 134/136-Paardenstraat 2 kan ik u thans het volgende meedelen. Er heeft een gesprek plaatsgevonden met de kadastrale eigenaar over minnelijke verwerving van het pand. Verdere onderhandeling daarover blijkt pas zinvol, wanneer er een eindvonnis is uitgesproken over de verschillende beslagen, die op het pand rusten, o.a. als gevolg van de twist over de eigendom. De termijn waarop dit zal gebeuren, is helaas niet te voorzien. B&W hebben daarom op 22 oktober 1999 ingestemd met het starten van een onteigeningsprocedure om genoemd pand, vrij van hypotheken en beslagen, in eigendom te kunnen krijgen. Deze procedure duurt ongeveer twee jaar, maar tijdens de procedure kan wellicht al minnelijk worden aangekocht. Verder is er ten behoeve van BLW een voorlopige globale kosten-/baten-analyse gemaakt. Daaruit blijkt vooralsnog, dat alleen renovatie tot koopwoningen zonder financieel tekort mogelijk is. Renovatie tot sociale-huurwoningen levert een aanzienlijk tekort op, zelfs uitgaande van niet bepaald lage huren (+/- f 1200,= per maand in een rijksmonument). Ook renovatie tot kantoren of hotel levert een tekort op. Afgesproken is tijdens de onteigeningsprocedure nader onderzoek te doen naar de verschillende varianten, waarbij tevens gezocht moet worden naar een geschikte ontwikkelaar voor een renovatieplan. Daarbij dient ook rekening gehouden te worden met de bepalingen uit het nieuwe bestemmingsplan Rembrandtplein e.o. Uitgebreide informatie treft u aan in bijgaande kopie van een t.k.n.-brief ter zake, die aan de Commissie van Advies BWE/Binnenstad is gestuurd. U biedt uw medewerking aan bij het verdere onderzoek m.b.t. renovatie en nadere invulling. Hiervoor onze dank. In de loop van de onteigeningsprocedure en verdere traject zullen wij hier regelmatig contact met u over houden. Ik hoop u voor dit moment voldoende te hebben geinformeerd. Hoogachtend, Dirk Jense Rayonmanager Centrum/Zuid Gemeente Amsterdam BWE 45 Binnenstad Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Aan de leden van de Commissie van Advies Bouwen, Wonen en Economie Binnenstad Referentie: 99/10512 Behandeld door: Th.W. IJzereef Sector: BWE Telefoon: 020-5524513 Fax: 020-5524595 Bijlage(n): Onderwerp: Amstelhuys (Amstel 134/136-Paardenstraat 2) Uw kenmerk: Datum: 2 november 1999 Geachte leden van de commissie, Op 22 oktober 1999 heeft ons College van Burgemeester en Wethouders besloten een onteigeningsprocedure te starten voor het Amstelhuys (Amstel 134/136-Paardenstraat 2). Het pand, een bedreigd rijksmonument, wordt al jaren verwaarloosd en is diverse malen gekraakt, ontruimd, en thans opnieuw gekraakt. De eigendom wordt betwist, waardoor het niet mogelijk blijkt de eigenaar tot herstel van het pand te bewegen. Te uwer informatie schets ik in deze brief wat de problemen zijn en hoe het traject voor dit pand er verder uit zal zien. Het onteigeningsplan wordt u te zijner tijd ter besluitvorming voorgelegd. Voorgeschiedenis Het pand Amstel 134/136-Paardenstraat 2, voorheen Hotel Amstelhuys, staat leeg sinds het als hotel begin jaren '80 werd gesloten wegens brandgevaar. Daarna is het diverse malen gekraakt, ontruimd, illegaal bewoond, ontruimd, opnieuw gekraakt etc. In april 1989 is een bouwvergunning verleend; er is een aanvang gemaakt met de verbouwing, maar deze is nooit ver gevorderd; er werd wat met bouwmaterialen gesleept en inpandig gerommeld. De gemeente heeft wel telkens opnieuw geprobeerd het pand door de eigenaar te laten opknappen, hetgeen echter tot op heden niet is gelukt. Dit heeft vooral te maken met het feit, dat de eigendom wordt betwist en er momenteel vier beslagen op het pand liggen. Omdat niet rendabel aangeschreven kon worden, is het pand in februari 1998 onbewoonbaar verklaard en veilig gesteld. Recente ontwikkelingen Gezien de zeer ernstige brandonveiligheid en zware bouwvalligheid is het pand op 13 juli 1999 opnieuw ontruimd. In het weekend van 17/18 juli is het echter weer gekraakt. De afdeling Bouwtoezicht is vlak voor de ontruiming in het pand geweest en heeft besloten in elk geval de schoorstenen te laten slopen. Deze zijn inmiddels, na een spoedaanschrijving op 4 augustus, in opdracht van de gemeente verwijderd. Op 26 juli 199S, toen het pand in overleg met de krakers betreden mocht worden, is nog eens gekeken naar de noodzaak van aanvullende veiligheidsvoorzieningen. Dit bleek vooralsnog niet nodig. De krakers zijn gewaarschuwd voor de voortschrijdende bouwvalligheid en de gevaarlijke toestand van het pand. Zij willen er echter blijven, vooral om af te dwingen, dat er nu eindelijk eens wat aan het pand gedaan gaat worden. Op 23 juli 1999 hebben B&W bij actualiteit besloten 1. een kosten-/baten-analyse te maken voor de restauratie van het pand teneinde de rentabiliteit van een eventuele aankoop te kunnen bepalen, 2. in onderhandeling te treden met belanghebbenden over minnelijke verwerving, 3. een onteigening voor te bereiden ter ondersteuning van de aankoop. Ad 1: kosten-/baten-analyse Voor verschillende ontwikkelingsmogelijkheden is een -zeer globale- kosten/baten-analyse gemaakt. Hierbij is nog geen rekening gehouden met eventuele saneringskosten, noch met eventuele bijdragen aan subsidies Monumentenzorg, eventuele afzetrisico's en renteverliezen. De restauratiekosten zijn vrij hoog ingeschat, omdat er extra beveiligende constructies nodig zullen zijn bij de uitvoering en zware geluidsisolerende voorzieningen moeten worden aangebracht, indien er een geluidsgevoelige functie wordt gerealiseerd. De berekeningen zijn gebaseerd op de huidige marktprijzen. Omwille van de onderhandelingspostitie van de gemeente bij eventuele minnelijke verwerving zijn alleen de resultaten vermeld. a. Sociale huurwoningen (8): tekort + f 3 mln (berekend bij een huur van f1200,= per maand in een rijksmonument). b. Vrije sector-koopwoningen (5) met berging. baten dekken ongeveer de kosten c. Verbouw van het pand tot (luxe) kantoor: tekort tussen 0,5 en 1 mln. d. Verbouw van het pand tot (luxe) hotel (alleen interessant, indien daarvoor t.z.t. een belangstellende ontwikkelaar is te vinden): tekort 1 a 2 mln. Ad 2: overleg met de kadastrale eigenaar Op 26 juli 1999 heeft er een gesprek plaatsgevonden met degene, die volgens het kadaster de eigenaar is. Deze heeft toegezegd er alles aan te zullen doen zo spoedig mogelijk een eindvonnis (bij voorraad uitvoerbaar) te krijgen over de beslagleggingen en daarmee de beschikking over het pand te krijgen. Over de termijn waarop is echter geen enkele duidelijkheid te geven. Ad 3: voorbereiden onteigening Hierover heeft overleg plaatsgevonden met Juridische zaken van het Grondbedrijf. Op grond van art. 77 van de Onteigeningswet kan onteigening plaats vinden ten behoeve van de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig het bestemmingsplan Rembrandtplein e.o., in dit geval een restauratievoornemen (rijksmonument). De onteigening heeft een grote kans van slagen, vooral omdat de huidige kadastrale eigenaar voldoende gelegenheid heeft gehad het pand te restaureren, maar dit, ondanks een bouwvergunning, heeft nagelaten. Na inschrijving van het onteigeningsvonnis is het pand vrij van beslagen en hypotheken. Verdere traject Om uit de impasse te komen, zal de gemeente proberen het pand te verwerven. Dat kan op verschillende manieren. - Minnelijke verwerving mocht de kadastrale eigenaar bereid zijn aan de gemeente te verkopen, dan zal toch eerst de juridische touwtrekkerij rond de eigendom beeindigd moeten zijn, en de beslagen op het pand zijn opgeheven. Een termijn hiervoor is niet te noemen. - Het pand via de veiling aankopen: toen het pand in 1998 veilig werd gesteld door de gemeente, kreeg de eigenaar voor de gemaakte kosten een rekening van ongeveer f 50.000,=. Indien deze niet werd betaald, zou het mogelijk zijn geweest het pand openbaar te verkopen, waardoor er met een nieuwe eigenaar wellicht weer schot in een restauratie was gekomen. Het volledige bedrag werd echter voldaan door een van degenen, die de eigendom claimt Onlangs zijn op kosten van de gemeente de schoorstenen verwijderd; de rekening hiervoor is naar de kadastrale eigenaar verstuurd. Afwachten dus, hoe dit nu zal verlopen. Overigens geldt hier ook, dat het pand bij veiling vrij van beslagen zou moeten zijn, wil de gemeente het al aankopen. - Onteigening: het starten van een onteigening is de meest zekere weg om het pand vrij van beslagen en hypotheken in eigendom te verkrijgen. Tijdens onteigening blijft minnelijke verwerving mogelijk (probleem: zie hierboven). Een nadeel is, dat de procedure minimaal 2 jaar duurt. Een eventueel risico is, dat de gemeente door het t.z.t. inschrijven van het vonnis verplicht is de door de rechter bepaalde schadeloosstelling te betalen. De hoogte hiervan is thans niet te voorzien, maar kan wel hoger uitvallen, dan de op dit moment in te schatten aankoopwaarde. Overigens kan ervan afgezien worden het vonnis in te schrijven, ofwel eigenaar te worden, maar dit zal niet erg geloofwaardig overkomen en lost ook niets op. Een tweede risico is, dat de onteigening niet slaagt, omdat de eigenaar voldoende kan aantonen zelf bereid en in staat te zijn het pand op te knappen. Dit is overigens momenteel niet de verwachting. Na onteigening dient wel binnen drie jaar begonnen te worden met restauratie, anders kan de onteigende partij het pand, vrij van beslagen, terugvorderen. Zoals gezegd, de kosten-/baten-analyse is, gezien de gevraagde spoed, globaal gemaakt. Nu besloten is de onteigening te starten, zal gedurende deze procedure nader onderzoek gedaan moeten worden naar de haalbaarheid van de verschillende ontwikkelingsmogelijkheden en zal een geschikte partij gevonden moeten worden voor de ontwikkeling. Ook dienen de genoemde risico's tijdens het onteigeningstraject verder onderzocht te worden. Een en ander moet dan vertaald worden in een plan van aanpak met financiele consequenties, dat, voor zover nodig, ter bestuurlijke besluitvorming zal worden voorgelegd. Wat de restauratie tot woningen betreft, valt nu alvast het volgende te melden. Er ligt nog steeds een bouwvergunning van 18 april 1989 voor de verbouw tot 10 woningen waarvan 5 met bijzondere bestemming (een-kamerwoningen), twee kantoorruimten en een gemeenschappelijke fietsen-/vuilnisberging. Deze zou met enige aanpassingen qua geluidwerendheid uitgevoerd kunnen worden. Indien er een nieuwe bouwaanvraag zou worden ingediend, wordt deze getoetst aan het Bestemmingsplan Rembrandtplein e.o., hoewel dit formeel nog niet in werking is getreden (wel door GS goedgekeurd, maar er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid een verzoek tot een voorlopige voorziening in te dienen). Voor de locatie geldt de bestemming "gemengde doeleinden". Gezien de geluidsbelasting aan de gevels -de maximale waarde voor woningen van 65 dB(A) wordt langs dit stuk Amstel overschreden- mogen niet-geluidsgevoelige functies (zoals hotel) echter niet in geluidsgevoelige functies (zoals wonen) worden omgezet. Of hiervan sprake is, zal de komende tijd in het verdere onderzoek duidelijk moeten worden. Ingekomen brieven Er zijn twee brieven binnengekomen van ongeveer gelijke strekking, gericht aan de Dienst Binnenstad, te weten een brief van Wijkcentrum d'Oude Stadt d.d. 30 juli 1999 (c.c. Amsterdams Steunpunt Wonen) en een brief van het Amsterdams Steunpunt Wonen d.d. 5 augustus 1999, beide met een pleidooi voor het ontwikkelen van huurwoningen in de sociale sector en het verzoek een renovatieplan op te stellen "dat draagvlak heeft onder de buurtbewoners", bij het opstellen waarvan buurtbewoners actief worden betrokken. De brieven zijn op 1 november beantwoord. Wijkcentrum en Amsterdams Steunpunt Wonen zijn op de hoogte gesteld van het starten van een onteigeningsprocedure. Verder is meegedeeld, dat tijdens deze procedure nader onderzocht wordt, welke variant -financieel, juridisch-planologisch, qua geschikte ontwikkelaar etc.- het meest haalbaar is. Tevens is toegezegd, regelmatig contact te houden met het wijkcentrum en het ASW over nader onderzoek en verdere planontwikkeling. Een kopie van deze brief is als bijlage meegezonden. Nogmaals, het onteigeningsplan zal te zijner tijd ter goedkeuring aan de commissie worden voorgelegd. Voor het overige hoop ik u voor dit moment voldoende te hebben geinformeerd. Hoogachtend, de Wethouder Bouwen, Wonen en Economie Binnenstad Pauline Krikke ********************************************* *het laatste kraaknieuws is te vinden op http://squat.net ---------------------------kraken-------------------------------- Adminstrator: kraken-post-admin@dvxs.nl Over kraken zie: http://squat.net/ Krakenmail op www: http://www.dvxs.nl/~skwot 'How-To' Kraken-post: http://www.dvxs.nl/~kraken *** to get english help: mailto:posthelp@dvxs.nl
This archive was generated by hypermail 2.0b3 on Wed 01 Dec 1999 - 00:19:58 CET