SPOK (speculan@dds.nl)
Thu, 16 Dec 1999 00:00:39 +0100
Vanochtend om 09:30 was er een kort geding tegen een aantal kraakwachten, die stellen dat ze zich op huurrechten kunnen beroepen. Heel erg interessant dus. Immers: dit gaan de kraakwachtenburo's niet leuk vinden. De eigenaar beriep zich op de (illegale??) regels in het bewaringskontrakt, begon te piepen dat ie maar liefst fl30.000,- had moeten betalen voor splitsing van het pand (?), en dat ie toch de bewoners een TV had gegeven en eigenlijk best wel een toffe peer was. De bewoners zijn volgens hem een stelletje gemenerikken, en het is allemaal niet eerlijk. Verder stelt hij dat de kraakwachten geen kraakwachten zijn, maar een huurkontrakt 'naar aard van korte duur' hebben. Dit is een huurkontrakt zoals je die voor bijvoorbeeld een vakantiehuisje afsluit. Normaal gesproken heeft de eigenaar een vergunning voor tijdelijke verhuur nodig van de Stedelijke Woning Dienst, die maar in een beperkt aantal gevallen mag worden afgegeven. De eigenaar heeft zo'n vergunning niet, en is dus de leegstandswet aan het overtreden. De bewoners vinden dat ze dezelfde rechten hebben als iedere andere huurder, en zijn de situatie spuugzat. Er wordt met hen gesold. Zo kwam de eigenaar in april dit jaar langs om te vertellen dat de 'huur'(?) van de ene op de andere maand van 350 naar 450 gulden per maand was gestegen. Dit lijkt niet helemaal volgens de rechttjes van de jaarlijkse huurverhoging in juli te zijn. Maar als kraakwacht heb je dus blijkbaar geen poot om op te staan. Onze makkers aan de O.Z. Achterburgwal echter wel, want zij beroepen zich dus nu op de huurbescherming waar iedereen recht op zou moeten hebben. A.S. vrijdag doet Oriobio de Castro om 12:00 uur uitspraak. Hieronder vind je de dagvaarding, en een concept-pleidooi van de advokaat van de eigenaar. ======================== FRIEDBERG CS +31 20 6640129 Heden de tiende december 1900 negenennegentig ten verzoeke van de besloten vennootschap TAL RAPOPORT MAGAGEMENT BV gevestigd te Amsterdam, te dezer zake domicilie kiezende te (1075 EE) Amsterdam aan de Koninginneweg 160, ten kantore van de advocaat en procureur mr J.A. Oudendijk, die ten deze door eiseres tot haar procureur wordt gesteld en als zodanig zal optreden; Heb ik, BERNARD WILLEM TEDERS, deurwaarder bij het Kantongerecht te Amsterdam, kantoorhoudande en ten deze woonplaats hebbende te Amsterdam aan de Wibautstraat 129; Krachtens mij mondeling verstrekte last, IN KORT GEDING GEDAGVAARD: 1. **** 2. **** 3. **** 4. **** 5. **** 6. **** 7. **** 8. **** 9. **** allen woonachtig te (1012 DJ) Amsterdam, aan de Oudezijds Achterburgwal 173, mitsdien aldaar aan dat woonadres mijn exploit doende en afschrift dezes latende aan: voormeld adres ingesloten envelop met daarop de vermeldingen als wette1ijk voorgeschreven, omdat ik aldaar niemand aantrof aan wie rechtsgeldig afschrift kan worden gelaten. op woensdag 15 december 1900negenennegentig, des voormiddags om 9.30 uur in persoon of vertegenwoordigd door een procureur te verschijnen ter terechtzitting van de Edelachtbare Heer President van de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam, rechtdoende in kort geding alsdan en aldaar zitting houdende in een van de zalen van het gerechtsgebouw gevestigd aan de Parnassusweg 220 te Amsterdam; onder vermelding dat bij verschijning door gedaagde een vast recht zal worden geheven ter hoogte van tenminste f 475,-- doch dat aan on- of minvermogende gehele of gedeeltelijke kwijtsche1ding kan worden verleend; TENEINDE alsdan namens eiseres te horen eisen en concluderen als volgt: 1. Eiseres is eigenaar van het pand aan de Oudezijds Voorburgwal 173 te Amsterdam. 2. Eiseres is, ten einde te voorkomen dat het pand onbevoegd in gebruik wordt genomen door derden in afwachting van verkoop door middel van een openbare veiling, met gedaagden elk afzonderlijk bewaringsovereenkomsten, door bemiddeling van de anti-kraak bemiddelingsorganisatie Students for Students, aangegaan in de periode van 1 maart tot en met 1 juni 1999. 3. In de aanhef van de overeenkomsten staat de intentie van partijen vermeld inhoudende dat de bewaarder als tijdelijke bewoner het pand zal bewaren door middel van bewoning voor de duur van de overeenkomst vanwege het feit dat de eigenaar het pand wenst te verkopen, te verhuren dan wel te renoveren. Daarnaast spreekt de bewaarder zijn wilsverklaring uit dat zijn tijdelijke bewoning louter en allen dient ter bewaring en dat hij, tezamen met de eigenaar, niet de intentie heeft een huurovereenkomst aan te gaan en evenmin de intentie een dienstbetrekking te creeren. 4. Eiseres heeft alle bewaringsovereenkomsten op 29 november 1999 opgezegd tegen 20 januari 2000. Overigens bedraagt de overeengekomen opzeggingstermijn slechts een maand. 5. Eisers wenst het pand te verkopen door middel van de openbare veiling van 20 december 1999. De overdracht is gepland op 20 januari 2000. 6. Gedaagden weigeren schriftelijk kenbaar te maken het pand op 20 januari 2000 te verlaten en te ontruimen en de sleutels te overhandigen. 7. Integendeel gedaagden stellen zich op het standpunt het pand alsdan eerst te willen verlaten indien zij door of namens eiseres over vervangende woonruimte beschikken. Gedaagden hebben deze eis gesteld door middel van hun raadsman mr. drs. Commandeur terwijl de bewaringsovereenkomsten in artikel 15 uitdrukkelijk vermelden dat de bewaarders zich bewust zijn geen aanspraak te kunnen maken op vervangende woonruimte. 8. Overigens heeft Students for Students, namens eiseres en zonder daartoe verplicht te zijn de bewaarders wel degelijk vervangende woonruimte aangeboden. Bewaarders weigeren kennelijk op de aanbiedingen in te gaan. Gedaagden plegen mitsdien wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad. 9. Eiseres heeft spoedeisend belang bij een beslissing op korte termijn, te weren voordat de veiling plaatsvindt, waarin wordt vastgesteld dat de bewaarders het pand uiterlijk 19 januari 20OO om 18.00 uur verlaten dienen te hebben. Immers eiseres heeft zich ertoe verplicht het pand te veilen op 20 december 1999. Uitstel van de veiling brengt kosten met zich mee die begroot worden op f20.000,--. 10. Voorts valt te vrezen dat de waarde van het pand aanmerkelijk minder waard zal zijn indien de last van de onbevoegde bewoners erop blijft rusten. Dit geldt voor de veiling van 20 december a.s. maar ook voor latere veilingen. Overigens verwachten betrokken adviseurs, zoals de makelaar, van eiseres bijzonder veel van de veiling van de 20e, onder meer vanwege het feit dat dit de laatste van het jaar is en doorgaans druk wordt bezocht. 11. Hoe het ook zij: indien niet vaststaat voor de veiling plaatsvindt op 20 december a.s. dat de bewaarders het pand voor 20 januari 2000 zullen verlaten lijdt eiseres schade die op zijn minst f 20.000,-- zal bedragen en maar waarschijnlijk een veelvoud hiervan zal bedragen. MlTSDIEN: het u Edelachtbare heer President moge behagen bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden, allen afzonderlijk, te bevelen binnen 4 uur na berekening van het in deze uit spreken vonnis schriftelijk kenbaar te maken dat zij het pand uiterlijk 19 januari 2000 om l8.00 uur zullen hebben ontruimd en hebben verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken -voorzover deze laatste niet het eigendom zijn van eiseres-, de sleutels ter vrije beschikking van eiseres hebben gesteld, met machtiging om, zo gedaagden hiermee in gebreke mocht blijven, deze daartoe te noodzaken met behulp van de daartoe bevoegde macht op enig tijdstip gelegen tussen maandag 3 januari 2000 09.00 uur en woensdag 19 januari 2000 om 18.00 uur; alsmede eiseres te machtigen de ontruiming, voornoemd, in elk geva1 te bewerkstelligen na 18.00 uur op 19 januari 2000; een en ander op straffe van een dwangsom van f 500,-- voor elke dag dat gedaagden na bovengenoemde betekening in gebreke blijft het vonnis na te komen; met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure. De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder, f 203.85 Deurwaarder. [handtekening] =================================== Pleitnota inzake het kort geding Rapoport / Bewoners O.Z. Achter 173 Zittingsdatum: woensdag 15 december 9.30 uur Gemachtigde van de bewoners: P. Commandeur Ten eerste wil ik betogen dat er hier geen sprake is van bruikleenovereenkomsten maar van huurovereenkomsten; ten tweede zal ik betogen dat deze huurovereenkomsten geen gebruik betreffen dat naar eigen aard van korte duur is; ten derde is er geen ruimte voor de exceptie van de redelijkheid en billijkheid op de toepassing van de huurbeschermende bepaling van boek 7A BW. I. Bruikleen en huur Het argument voor het feit dat er geen sprake kan zijn van bruikleen is het feit dat alle bewoners f450,-- in de maand betalen voor hun kamer. Dat is een volstrekt normaal bedrag voor deze kamers. De kleinste hebben maar m2. Volgens artikel 7A:1777 BW kan een bruikleenovereenkomst alleen maar om niet worden gesloten. Ook in de jurisprudentie is aan deze regel nooit getornd. Soms zelfs wordt het permanent bewoond houden en het toezicht houden ter voorkoming van kraken, vernieling en brand al gezien als een voldoende omlijnde tegenprestatie om van huur te kunnen spreken.[ Pr. rb. Amsterdam 5-2-1990; KG 1990,80.] Maar in dit geval is deze stricte uitleg niet eens nodig. Men betaalt een volstrekt normaal bedrag aan huur. Alle bewoners staan in de GBA overigens ook gewoon ingeschreven aan de O.Z.Achterburgwal 173, een verplichting volgens art. 6 van de overeenkomst. II. Gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is De vraag die nu van belang is, is of hier wellicht sprake is van een huurovereenkomst die woonruimte betreft waarvan het gebruik naar eigen aard van korte duur zou zijn. Dat nu is niet het geval. Hiervoor zijn de volgende redenen: 1. Alle overeenkomsten zijn voor onbepaalde tijd gesloten. In art. 11 wordt alleen een steeds verlengbare termijn van 2 maanden genoemd. Art. 15 noemt weliswaar voorwaarden waardoor de overeenkomsten worden beeindigd, zodat hij voorwaardelijk zou zijn. Maar deze voorwaarden zijn bijzonder vaag en algemeen geformuleerd, zonder tijdslimiet. Het moet dan gaan om verbouwing, renovatie, verkoop of elke andere reden die de eigenaar noodzakelijk acht. De kantonrechter Utrecht merkt over een soortgelijke algemene bepaling op: "De contractsbepaling inhoudende dat de overeenkomst wordt beeindigd bij verkoop van het pand is zo algemeen geformuleerd dat het de overeenkomst hiermee niet tot een overeenkomst 'naar zijn aard van korte duur' maakt. Dit zou slechts anders zijn indien er ten tijde van het afsluiten van de overeenkomst al concrete verkoopplannen waren en dit bij de huurder bekend was."[ Kr. Utrecht 16-9-1991, WR 1992,3.] De plannen tot verkoop van het pand bleken pas toen eind november een bord met deze mededeling op de gevel getimmerd bleek te zijn. Aan het begin van het jaar zijn er nog een aantal maal architekten langs geweest omdat het pand gerenoveerd zou worden. De eigenaar heeft nogal eens van plan gewisseld. 2. Het is ook nu nog steeds niet zeker of het pand uberhaupt wel verkocht zal worden. Er staat nog slechts een veiling op het programma. 3. Niet alle bewoners zijn pas dit jaar in het pand komen wonen. ****** woont er al sinds 1-11-1998. Bezwaarlijk kan men de kleine 15 maanden tot 20 januari 2000 nog een korte duur noemen. [De uitspraak dat een jaar al een te lange periode is om nog van korte duur te kunnen spreken.] Minister De Ruyter heeft over het gebruik van woonruimte van korte duur tijdens de parlementaire behandeling hiervan gezegd dat het om een uitzonderingsbepaling gaat van heel beperkte betekenis. Mede naar aanleiding van deze opmerking schrijft mr. C.L.J.M. de Waal in Woonrecht: "Buiten de gevallen van vakantiehuisjes, wisselwoningen en dergelijke waar de wetgever op doelde, is er geen reden om al te snel te oordelen dat een huurovereenkomst voor normale woonruimte naar zijn aard van korte duur zou zijn en de bepalingan ten aanzien van de huurbescherming en de HPW niet van toepassing zouden zijn." [Noot bij Pres. Rb. Amsterdam, 18-10-1991; Woonrecht 1991, 87.] Het pand aan de de O.Z. Achterburgwal 173 is een volstrekt normaal, zij het slecht onderhouden pand. III. Redelijkheid en billijkheid Een tweede vraag die beantwoord moet worden en die natuurlijk samenhangt met de vorige vraag, is of de eigenaar een beroep kan doen op art. 6:248 BW. In de briefwisseling tenminste zijn de bewoners expliciet beschuldigd van een gemis aan goede trouw. In HR NJ worden een aantal voorwaarden geformuleerd die kunnen leiden tot een zinvol beroep op wat in art. 248 luidt de redelijkheid en billijkheid. Ik zal die hieronder bespreken en betogen dat in de onderhavige situatie aan geen van deze voorwaarden voldaan is. 1. De huurder zou niet de zwakke contractspartij moeten zijn. Hier is dat wel het geval. Mijn clienten zijn student, hebben weinig geld en zeker geen mogelijkheden om aan een andere woning te komen. 2. In de dagvaarding wordt gesteld dat er herhaaldelijk aanbiedingen zijn gedaan die mijn clienten geweigerd hebben. Dat is alleen in zoverre juist dat er wel aanbiedingen zijn geweest, maar niet voor expliciete huurwoningen. Students for Students biedt alleen bewaringsovereenkomsten aan. Als mijn clienten nu geen huurbescherming zouden genieten, dan zijn ook de gedane aanbiedingen geen panden waarin zij op basis van de normale huurbescherming voor onbepaalde tijd kunnen wonen. Bovendien werden er bij de aanbiedingen nogal eens eisen gesteld, aan de toekomstige bewoners waar mijn clienten niet aan voldeden: de bewoners moesten vrouwelijk zijn, of niet roken of buitenlands. 3. De huur van f450,-- is zoals gezegd, zeker niet laag. 4. In de dagvaarding is gesteld dat de verhuurder ernstige schade zal leiden als de bewoners niet het pand verlaten. Enerzijds echter is nergens gebleken van een zwakke financiele positie van da verhuurder; anderzijds is de waardevermindering van het pand door de bewoning een vermindering die elke verhuurder/eigenaar heeft te accepteren. Een pand dat wordt bewoond is altijd minder waard dan een pand dat leeg is. Als dit daarom een reden voor een beroep op de redelijkheid en billijkheid zou zijn, zou elke verhuurder/eigenaar een dergelijk beroep kunnen doen. 5. Het meest complexe punt is het gewekte vertrouwen. In de dagvaarding worden een aantal artikelen uit de overeenkomsten genoemd die uitdrukking geven aan de intentie de woning te verlaten bij verkoop ervan. Ook de kop 'bewaringsovereenkomst' suggereert een bewustzijn dat bij beide partijen aanwezig is, over de tijdelijkheid van het verblijf. Dit moge, tenminste bij het sluiten van de overeenkomst zo zijn geweest, bij tenminste de bewoners; het is een niettemin een soort van bewustzijn dat volstrekt niet door art. 6:248 BW beschermd zou moeten worden. In de eerste plaats komt het erg veel voor dat de verplichtingen en de juridische mogelijkheden van huurders en verhuurders heel anders zijn dan zij denken te zijn overeengekomen. Het huurrecht is nu eenmaal een gedetailleerd recht en tegelijk een dwingend recht. In mijn ervaring blijken huurders en verhuurders tot hun eigen verrassing vaak heel andere verplichtingen en rechten te hebben dan zij hadden afgesproken in de huurovereenkomst. Dit geval is volstrekt niet uitzonderlijk hierin, en behoeft daarom ook niet de bijzondere bescherming van art. 248. In de tweede plaats echter heeft het gewekte vertrouwen dat art. 248 beschermt, betrekking op de situatie dat de verhuurder tegemoet is gekomen aan een noodsituatie van de huurder, vanuit een verhouding van vriendschap en vertrouwen. Wanneer een huurder zich dan niet aan bepalingen van de gesloten overeenkomst houdt, heet dat niet te goeder trouw. In het geval echter waar het nu over gaat, berust het bewustzijn van tijdelijkheid van de overeenkomst op de institutionalisering van wat in feite tijdelijke huur is. Want het bemiddelingsbureau Students for students gaat altijd op deze manier te werk. Alleen omdat zij bemiddelaar waren meenden de bewoners, tenminste bij de ondertekening, dat ze tijdelijk in het pand aanwezig zouden zijn. Als deze nu al aanwezige institutionalisering van tijdelijke bewoning door de rechtspraak gebillijkt wordt, impliceert dat voor een bijzonder krappe woningmarkt als die in Amsterdam, dat elke verhuurder/eigenaar met een bemiddelingsbureau als Students for students aan tijdelijke huurders kan komen, tot natuurlijk het moment dat hij meent dat zijn pand zo in waarde is gestegen dat het maar weer eens verkocht moet worden, en dan uiteraard leeg en ontruimd. Vooral ook als coordinator van huurspreekuur D'Oude Stadt, werkzaam in het gedeelte van Amsterdam waar zich de ernstigste problemen voordoen, moet ik me ten stelligste keren tegen de praktijken waaraan bemiddelingsbureaus als Students for Students zich schuldig maken. Hier worden op basis van een nijpende woningnood basisrechten van huurders stelselmatig ondermijnd, in dit geval bijvoorbeeld heel belangrijke artikelen als 1612 en 1623e lid 1 sub 3 BW. In mijn inmiddels al jarenlange ervaring als huurspreekuurhouder komt het steeds vaker voor dat mensen voor soms hoge "vergoedingen" tijdelijk op een woning zitten totdat de eigenaar weet wat hij ermee wil, als hij dat ooit weet. De meesten van de huidige bewoners van het pand aan de Oudezijds 173 wonen daar pas sinds april en mei dit jaar omdat de groep die hiervoor in het pand zat, eruit moest, aangezien de eigenaar iets ermee van plan was wat naderhand weer niet is doorgegaan. Toen kon er dus een nieuwe groep op komen. Zo dient men niet met mensen om te gaan. De wetgever heeft dat ook expliciet verboden. De institutionalisering van dat bewustzijn van de tijdelijkheid van een huurovereenkomst is dan ook juist een reden om de exceptie van de redelijkheid en billijkheid niet toe te passen, met name niet in een gebied waar de woningnood zo hoog als in Amsterdam. Er zouden dan gedragingen gelegitimeerd worden die ingaan tegen de bepalingen van boek 7A BW. Bovendien heeft de wetgever de Leegstandswet gegeven onder meer om kraakwachten mogelijk te maken. Deze moeten optreden op basis van die wet. In de onderhavige situatie had, mits de gemeente toestemming had gegeven, de groep bijvoorbeeld gehuisvest kunnen worden op basis van art. 15 lid 1 Leegstandswet; woonruimte in een gebouw voor groepsgewijze huisvesting. Het gaat niet aan om het toezicht van de Stedelijke Woningdienst op deze manier te onderduiken. Zij controleren op voorhand onder meer of van de eigenaar in redelijkheid niet verlangd kan worden dat hij een normale huuroverovereenkomst sluit. In het onderhavige geval waren de plannen waarschijnlijk te vaag geweest voor tijdelijke verhuur. Dit zou dan op een andere manier ook niet mogelijk moeten zijn. Ik wil dit pleidooi eindigen met een citaat van de Hoge Raad: "De bepalingen van boek 7A BW, in het bijzonder 1623c lid 1, onderstrepen dat met de strekking van de huurbeschermingsbepalingen onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur ... rechtsgeldig kan toestemmen in beeindiging van de huur. Het niet-nakomen van dit beding is daarom geen wanprestatie of anderszins een onrechtmatige daad van de huurder." [HR 19-4-1996, NJ 1996, 684.] IV Conclusie: Namens gedaagden wil ik de president verzoeken de eis tot ontruiming af te wijzen, omdat clienten geen huisbewaarders zijn, maar huurders van woonruimte waarvan het gebruik op geen enkele manier naar zijn aard van korte duur is; evenmin verschaft art. 6:248 BW redenen dat clienten geen huurbescherming zouden genieten. En tenslotte wil ik de president verzoeken vanwege bovenstaande redenen eiser te veroordelen in de proceskosten. Peter Commandeur ================================== ---------------------------kraken-------------------------------- Adminstrator: kraken-post-admin@dvxs.nl Over kraken zie: http://squat.net/ Krakenmail op www: http://www.dvxs.nl/~skwot 'How-To' Kraken-post: http://www.dvxs.nl/~kraken *** to get english help: mailto:posthelp@dvxs.nl
This archive was generated by hypermail 2.0b3 on Thu 16 Dec 1999 - 01:15:01 CET