[kraken] Huren hoger in populaire buurten?

Auteur: <vlieger@altern.org>
Datum: 21 aug 2003 10:39 uur

Toch maar doorgestuurt!

Amsterdam, 20 augustus 2003

Huren hoger in populaire buurten?

Hans van Harten, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, wil de huren in 'populaire' buurten' verhogen en daarmee het scheefwonen aanpakken. Het bericht in het Parool van 12 juli riep veel verontwaardigde reacties op van de huurdersorganisaties, politiek en ingezonden brieven.

'Scheefwonen' een vals argument.
Het argument scheefwonen wordt steeds gebruikt om huren te verhogen, maar het is een drogreden omdat verhuizen voor de meeste 'scheefwoners' geen optie is om uiteenlopende redenen.
- De woning voldoet aan de behoefte.
- Een verhuizing kost veel geld en tijd. Daarvoor moet je een heel goede reden hebben.
- De meeste scheefwoners verdienen niet veel meer dan het inkomen voor een sociale huur.
- Er is een grote kans van terugval in inkomen door pensionering, vervroegd uittreden, werkloosheid, scheiding, enz. De economische recessie vergroot dit probleem.
- De stap naar de vrije sector of een koopwoning is te groot. Boven de vrije sectorgrens van 585 euro per maand is er tot zo'n 1000 euro per maand nauwelijks iets beschikbaar omdat de vrije markt bij de huidige woningnood de huren en de koopprijzen flink opschroeft.
- Afgezien daarvan is het al moeilijk een geschikte andere woning te vinden.

Lagere en middeninkomens en de terugvallers de dupe
De meeste mensen die volgens van Harten 'scheefwonen' zullen daarom voorlopig niet doorstromen. Zijn plan is voor hen niet zo een groot probleem want zij kunnen een hogere huur nog wel betalen. Tenzij zij door ontslag, pensionering, scheiding, etc. in inkomen achteruitgaan en die kans wordt door de huidige economische malaise groter.
Voor de mensen die gezien hun inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning krijgen het moeilijk als zijn plan wordt doorgevoerd. Het wordt voor hen steeds moeilijker om die hogere huur te betalen en ze hebben weinig mogelijkheid elders een woning te vinden. Als ze die vinden zal die bijna altijd duurder zijn en krijgen ze ook nog hoge verhuiskosten. Sommigen dreigen de grens voor de huursubsidie te overschrijden en dan hebben ze een groot probleem. Het huidige kabinet heeft daarbovenop nog loon- en uitkeringmatiging, verlaging van huursubsidie en verhoging van ziekenfondspremie in petto.
De corporaties gaan tegenwoordig makkelijk over tot huisuitzetting bij huurachterstand. Dat hele gezinnen met kinderen plotseling op straat komen te staan interesseert moderne managers als Van Harten niet. Zijn plan is ook strijdig met het differentiatiebeleid, ofwel het streven naar wijken met gemengde bevolking. De lagere inkomens moeten van hem de 'populaire' buurt uit. Dat is a-sociaal voor degenen die aan zo'n buurt sociaal gebonden zijn.

Gewilde buurten?
Dat is tegenwoordig een modieuze kreet die goed te pas komt voor vastgoedjongens, een nieuwe generatie managers van corporaties en politici die hen hand- en spandiensten verlenen. De suggestie wordt gewekt dat in bepaalde buurten veel mensen erg graag willen wonen. Zo simpel ligt dat niet. De Jordaan en de Pijp worden veel genoemd, maar ook andere 19de eeuwse wijken en de ring '20-'40 zijn ook al erg gewild. Dat is logisch, want met de huidige woningnood en een wachttijd van gemiddeld 12 jaar is elke buurt gewild.
De Jordaan was al in de 19de eeuw erg gewild. Er woonden in 1890 liefst 83.000 mensen, terwijl er nu nog maar 19.000 wonen. Jawel, de Jordaan was toen erg gewild omdat veel arme arbeiders naar de stad trokken omdat ze daar nog werk konden vinden en vooral aangewezen waren op de Jordaan, waar gezinnen met veel kinderen zaten in vochtige kelderwoningen met vaak maar een vertrek. De woning-
-2-

nood verminderde toen in de loop van de tweede helft van 19de eeuw de buiten de grachtengordel werd gebouwd en vervolgens de '20-'40 gordel. Na de oorlog kwamen de grote uitbreidingen in de tuinsteden en tenslotte vertrokken veel Jordanezen naar de gewilde overloopgemeenten als Purmerend, Hoorn, Lelystad en Almere, waar ze in eengezinshuizen met tuintje konden wonen volgens de eisen van deze tijd. Buurten als de binnenstad en de 19de eeuwse wijken worden niet populairder om te gaan wonen. Er wonen steeds minder mensen in een woning en de woningen worden groter. Dat scheelt sinds 1900 ongeveer een factor 5. Met de huidige eisen kunnen er veel minder mensen wonen in die buurten die nu populair worden genoemd. De vraag om in die buurten te wonen is niet groter, maar het aanbod van woningen is veel minder. In 'populaire buurten' zijn veel woningen klein en van mindere kwaliteit. Het is dan ook niet reëel om daarvoor een hoge huur te vragen. We moeten het juist toejuichen dat er mensen zijn die met minder woonr
uimte genoegen nemen. Dat moet niet worden gestraft.
Met enige kennis van de geschiedenis van de volkshuisvesting schiet je niet met die losse flodders van Van Harten. Managers van corporaties moeten maar eens verplicht gesteld worden examen te doen in de geschiedenis van de volkshuisvesting. Het boek 'Honderd jaar Woningwet' van de Stedelijke Woningdienst is daarbij heel geschikt als verplichte literatuur. Zeer geschikt is ook het boek van Paul Ekkers 'Van volkshuisvesting naar woonbeleid'.

Reële markthuren?
De kersverse buitengewoon hoogleraar vastgoedkunde Peter van Gool pleit voor het opheffen van de huurgrens en verhuren tegen de 'reële marktprijs'. De vraag is of je kunt spreken van een reële marktprijs bij grote woningnood. Zo'n opvatting heeft meer te maken met commerciële vastgoedhandel dan met wetenschap. Je spreekt ook niet van een reële marktprijs voor brood in de hongerwinter.
Het is maar de vraag of bepaalde wijken zo populair zijn. De prijs wordt bepaald door vraag en aanbod. De hoge prijs kan ook veroorzaakt worden door te weinig aanbod, dus door de huidige woningnood. Van echte markt is ook geen sprake. De huurder is afhankelijk van wat hem reëel wordt aangeboden. Alleen mensen met hoge inkomens hebben een behoorlijke keus. Als je eenmaal een huis huurt kun je ook niet zo makkelijk meer verhuizen en kost een verhuizing een smak geld. Een huisbaas heeft dus een grote machtspositie. De wetgeving beperkt dat tot nu toe met de 'maximaal redelijke huur' volgens objectieve criteria en dat moet zo blijven.
.
Het faillissement van de marktideologie.
Sinds de intrede van de marktideologie is het mis gegaan met de volkshuisvesting. Het verkopen van woningen is al mislukt omdat ze te duur zijn en veel mensen bij een etagewoning meer voorkeur geven aan huren. De omvangrijke plannen van stadsvernieuwing met veel sloop van sociale huurwoningen en bouw van dure koopwoningen moeten nu 'getemporiseerd' worden omdat ze niet haalbaar zijn. Men komt er geleidelijk achter dat mensen niet zo verhuisbereid zijn als gedacht werd. Veel mensen kunnen trouwens wegens uiteenlopende redenen, met name financieel, niet eens verhuizen.
De bouw stagneert o.a. doordat aannemers pas beginnen te bouwen als er 70 % van de woningen verkocht zijn. Die 70 % wordt vaak niet gehaald omdat ze voor veel mensen nu gewoon te duur zijn. De huidige stadsvernieuwingsplannen zijn vooral ingegeven door projectontwikkelaars, aannemers, vastgoedbedrijven, makelaars en hypotheekbanken die er aan verdienen. Niet door de huurders, die in het hele commerciële spel nauwelijks invloed hebben.
Oplossingen voor de huidige woningnood moeten eerder gevonden worden in redelijke grondprijzen, minder bureaucratie, bestrijding van de bouwfraude, minder luxe bouwen, meer bouwen voor de behoefte van woningzoekenden, bestrijding illegaal wonen, fatsoenlijk onderhoud en alleen slopen als dat bouwtechnisch noodzakelijk is. En tenslotte: herstel van het sociale volkshuisvestingsbeleid met als kernprincipe artikel 22 lid 2 van de grondwet: 'Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid'.
-3-

Voorstellen van Van Harten onwettig
De voorstellen van de directeur Van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties zijn niet alleen ongewenst, zoals blijkt uit de argumenten van de diverse huurdersorganisaties, maar ook in strijd met de wet.
Het stelselmatig verhogen van de huren in de populaire buurten tot 'marktconform' huren zal er niet of nauwelijks toe lijden dat 'scheefwoners' doorstromen naar duurdere huur- of koopwoningen. Wel zal het er toe leiden dat de mensen met lage inkomen op den duur de populaire wijken uitgerookt worden.
Dat is in strijd met artikel 70 van de Woningwet en artikel 11, 13 en 14 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De toegelaten instellingen (woningbouwcorporaties) zijn uitsluitend werkzaam
op het gebied van de volkshuisvesting. Zij geven bij het verhuren van de kernvoorraad zoveel mogelijk voorrang aan de daarvoor bestemde doelgroepen en bouwen en verwerven woningen op zodanige wijze dat aan woningzoekenden van deze doelgroepen zoveel mogelijk een woning uit de kernvoorraad kan worden verhuurd.
Door de omvangrijke sloop/nieuwbouw, samenvoegingen en verkoop van sociale woningen wordt de kernvoorraad al uitgekleed en is de wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot meer dan 12 jaar en de verwachting is dat die wachttijd met het huidige beleid nog verder oploopt. De corporaties voldoen dus al niet meer aan de eisen van de wet. Van Harten gooit daar nog een flinke schep bovenop. Er mankeert toch wel iets aan het verstand wanneer je maar blijft beweren dat er na 2005 het aanbod van voldoende sociale huurwoningen voor een betaalbare prijs is verzekerd.
Het handelen van Harten is ook in strijd met artikel 19 van het BBSH en de Wet op het overleg huurders verhuurder artikel 3 t/m 5. De verhuurders dienen de huurdersorganisaties tijdig over belangrijke voornemens, met name de huurprijzen, te informeren zodat zij daarover overleg kunnen voeren en advies kunnen geven. Door via de pers mede te delen deze voorstellen aan de minister voor te leggen passeert Van Harten de huurdersorganisaties.
 
Harry Rijpkema

--------------------------------------------------------------
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe@dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe@dvxs.nl
 Faq: kraken-post-faq@dvxs.nl
 Website: http://krakenpost.nl
 [21 Aug 10:00u]: 237 abonnees + 206 niet-abonnees
--------------------------------------------------------------
 
ontvangsttijd Thu Aug 21 08:40:53 2003