[kraken] leegstand word duur betaald

Auteur: Otto Keyzer <ottokeyzer@yahoo.co.uk>
Datum: 15 sep 2003 11:50 uur

 
Van fd.nl

 

Publicatiedatum: 15/9/2003

Btw-spook duikt op bij leegstand

 

 

De verhuurder die niet snel genoeg zijn pand weet te verhuren, loopt het risico alsnog de volle btw over de nieuwbouwprijs van zijn vastgoed aan de Belastingdienst te moeten betalen. Boven op de strop van de leegstand komt dan nog eens een fiscale miljoenenclaim.

Leegstand is al gênant. En als dan ook nog de belastinginspecteur langskomt met een forse claim die rechtstreeks voortvloeit uit die leegstand, dan is voor projectontwikkelaars de boot aan.

Bovenstaande situatie is geen nachtmerrie maar harde werkelijkheid. Een werkelijkheid die zich in toenemende mate voordoet nu de vastgoedwereld met leegstand kampt als gevolg van de achteruithollende conjunctuur. Soms is het huurcontract al getekend en komt de huurder niet opdagen. Hij is failliet gegaan of heeft noodgedwongen andere plannen gemaakt in een steeds onzekerder markt.

De leegstand op zichzelf is al beroerd genoeg voor de verhuurder: hij ziet zijn directe inkomsten teruglopen en zijn pand wordt snel minder waard op de huurders- en beleggersmarkt.

Daarbovenop kan dan nog een forse claim komen van de belastinginspecteur. Die claim vloeit voort uit de wet op de btw. Als een ontwikkelaar een pand oplevert, heeft hij twee jaar de tijd om er een bestemming aan te geven voordat hij de btw over de stichtingskosten van het pand aan de fiscus moet terugbetalen. Hij heeft als ondernemer de 19% btw over de nieuwprijs van het pand teruggekregen. De btw is een belasting voor de eindverbruiker. Ondernemers krijgen de btw terug. Vervolgens schuift de onderneming die bedrijfsruimte huurt, de btw op haar beurt weer door. De btw wordt in de prijs verwerkt.

Door leegstand kan het in die keten van btw-betaling en btw-teruggave spaak lopen. Neemt de huurder het pand niet binnen de vereiste periode daadwerkelijk in gebruik, dan kan de Belastingdienst bij de verhuurder alsnog btw komen ophalen. Per claim gaat het dan al snel om tientallen miljoenen euro's.

'Overkill', vindt btw-specialist Milo Hartendorf van PricewaterhouseCoopers. Hij wijst erop dat verhuurders vaak bedingen dat de huurder voor deze btw-schade opdraait. Ook de huurder, die vaak al wegens liquiditeitsproblemen het pand niet betrekt, komt dan nog verder in de problemen.

Vindt de verhuurder nog op tijd een huurder, dan is er in principe niets aan de hand. Is de huurder zelf niet btw-plichtig, bijvoorbeeld een bank, een verzekeraar of een ziekenhuis, dan verhaalt de verhuurder de btw op de huurder. De huurder betaalt dat een opslag voor de btw, naast de huurprijs, aan de verhuurder. Is de huurder wel btw-plichtig, dan mag de verhuurder de btw terugvorderen.

Het probleem voor de verhuurder ontstaat pas als een verkoper of ontwikkelaar een pas opgeleverd pand langer dan twee jaar leeg laat staan, al of niet gedwongen. Dan kan de overheid de btw terug gaan vorderen. De redenering is dan dat het pand niet voor ten minste 90% wordt ingezet voor het maken van producten of het leveren van diensten waar btw op zit.

Hartendorf: 'Naast het 90%-criterium is als aanvullende eis gesteld dat de huurder het pand daadwerkelijk in gebruik neemt voor zijn btw-belaste prestaties. Wordt het pand niet binnen de gestelde termijn betrokken, dan is de verhuur met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw. Het dramatische gevolg is dat de verhuurder de btw op de aankoop of de bouw van het pand nu alsnog moet terugbetalen.'

Deze wettelijke bepalingen stammen uit medio jaren negentig, toen er grootscheepse belastingmijdende constructies met vastgoed werden opgezet. 'Het is duidelijk dat de nu ontstane leegstandsituaties niets te maken hebben met de btw-constructies van toen.'

Directeur Ton van Oosten van projectontwikkelaar Imca Vastgoed beaamt dit. Nu de leegstand op de kantorenmarkt toeneemt, krijgen steeds meer verhuurders met dit probleem te maken. 'We krijgen de komende anderhalf tot twee jaar te maken met majeure btw-problemen.' Een aantal objecten in Amsterdam zit volgens Van Oosten al dicht bij de grens van twee jaar.

Van Oosten vraagt zich af of kopers en waarschijnlijk ook ontwikkelaars zich wel in voldoende mate hebben gerealiseerd dat dit probleem speelt. 'Er zijn ontwikkelaars die de btw terug hebben gekregen en straks met een probleem zitten. Als ze destijds geen potje hebben gemaakt van die teruggekregen btw, dan kan het zijn dat er nu plotseling een behoorlijk bedrag op tafel moet komen. Bij menig koper ontstaat paniek door dit soort btw-claims.'

Het percentage btw dat betaald moet worden is in de meeste gevallen 19% van de stichtingskosten. Binnen de vastgoedportefeuille van Imca zegt Van Oosten niet met deze problematiek te maken te hebben. 'Wij realiseren ons steeds vooraf welke risico's we lopen en bekijken dan of we die aanvaardbaar vinden.'

Ook al is een pand door de ontwikkelaar aan een belegger verkocht, het risico van btw-claims blijft vaak achter bij degene die het pand heeft gebouwd. Dat ziet ook Van Oosten: 'Een koper zal in veel gevallen proberen in het contract fiscale risico's uit te sluiten en dan komt het btw-risico weer bij de ontwikkelaar terecht'. Ook in panden waar een huurder failliet is gegaan speelt dit probleem. De eigenaar of ontwikkelaar blijft in dat geval achter met een btw-claim op de failliete onderneming van de huurder.

Btw-deskundige Hartendorf hoopt op coulance van het ministerie van Financiën. 'Voor een aantal van onze klanten hebben wij gelukkig toch een praktische regeling met de inspecteur kunnen treffen. Maar dat is natuurlijk in grote mate afhankelijk van de bereidheid van de inspecteur. Het zou goed zijn als het ministerie van Financiën een beleidsregel uitvaardigt, zodat de vastgoedsector in deze moeilijke tijden van een onbedoelde en vervelende situatie wordt verlost.'

Een woordvoerder van het ministerie zegt desgevraagd dat 'er natuurlijk overleg kan plaatsvinden om te zien of er een mouw aan te passen is'.

Hij wijst erop dat totnutoe nog maar één fiscaal adviseur contact heeft gezocht. 'Wij weten dus nog niet hoe breed deze problematiek zich voordoet.'

Freuke Diepenbrock

Dick Schiethart

 

Copyright (c) 2003 Het Financieele Dagblad

---------------------------------
Want to chat instantly with your online friends? Get the FREE Yahoo!Messenger
ontvangsttijd Mon Sep 15 09:50:05 2003