[kraken] Kantorenmarkt Amsterdam

Auteur: <ankerman@deds.nl>
Datum: 08 jun 2006 14:50 uur

Bron: Cobouw

Van groeimarkt naar vervangingsmarkt

In groot Amsterdam wordt momenteel 2,2 miljoen vierkante meter
kantoorruimte te huur aangeboden. Bijna eenvijfde van de markt, equivalent
met 150.000 werkplekken en in vierkante meters te vergelijken met de
volledige woningbouwproductie op IJburg.
Joost van den Hoek en Bas Beekman vragen zich af hoe het zover heeft
kunnen komen.

Het economisch optimisme van de jaren negentig heeft een ongekende (over)
productie van kantoorgebouwen in gang gezet.
De vraag naar kantoorruimte is echter de afgelopen jaren afgevlakt als
resultante van demografie (de beroepsbevolking blijft gelijk in omvang en
neemt binnenkort zelfs af) en het verplaatsen van kantoorwerk naar het
buitenland als onderdeel van de globalisering. Deze veranderingen zijn
structureel van aard en een volledig aantrekken van de kantorenmarkt is
dan ook niet meer aan de orde. Experts spreken in dit verband dan ook van
de omslag in de kantorenbusiness van een groeimarkt gericht op expansie
naar een vervangingsmarkt die gericht is op instandhouding en verbetering
van het bestaande areaal.

Spookgebieden
Toch zal de vraag naar kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw blijven bestaan.
Organisaties en bedrijven zijn in een markt met overaanbod in grote getale
op zoek naar verbetering van de bedrijfshuisvesting. De ingebruikname van
nieuwe kantoren resulteert echter in het achterlaten van ruimte in de
lagere segmenten van de kantorenmarkt die vervolgens niet meer opgevuld
wordt. Doordat nog steeds kantoorcomplexen worden opgeleverd wordt de
structurele leegstand almaar groter. In de Amsterdams kantorenmarkt stond
in 2004 525.000 vierkante meter structureel (langer dan 2 jaar) leeg.
De overheid beziet tot de dag van vandaag de grootschalige leegstand en
het derven van huur inkomsten als een exclusief probleem van de markt. Dit
valt niet lang meer vol te houden. De wijze waarop bijvoorbeeld in
Amsterdam Zuid Oost door gebiedsmatige leegstand van bijna 50 procent
spookgebieden aan het ontstaan zijn is in strijd met principes van
duurzame ruimtelijk ordening en dient geen enkel algemeen belang.
Wie de leegstand in de Amsterdamse situatie in de kaart tekent ziet een
probleem van een stedelijke omvang. Het is dan ook onvermijdelijk dat de
gemeentelijke overheid de komende tijd een beleid zal moeten initiëren
voor herziening en regulering van de kantorenmarkt. Temeer dat het in de
Amsterdamse situatie goed voorstelbaar is dat op termijn ten minste een
half miljoen vierkante meter kantoorruimte aan de voorraad onttrokken gaat
worden.

Transformatie
De transformatie van leegstaande kantoren naar woningen is naast
sloop/nieuwbouw een van de ingrediënten voor herziening van de
kantorenmarkt. De vraag naar woningen uit de middencategorie die goed
passen in voormalige kantoren is in Amsterdam zeer ruim aanwezig. Toch is
het proces van omzetten complexer dan het op het eerste gezicht lijkt
zoals duidelijk zal worden in deel 2 van het drieluik. Geslaagde
voorbeelden zijn vooralsnog dun gezaaid. Voor het omzetten van een
kantoorgebouw naar woningen moeten een hoop stoplichten op groen staan.
Alhoewel het technisch vaak een overzichtelijke opgave is kan van
rendement bij omzetting naar woningen alleen maar sprake zijn als
boekwaarde van het pand eerst wordt afgewaardeerd. Ook deze stap zou nog
wel te zetten zijn ware het niet dat hiermee het grootste probleem nog
niet is opgelost. De meest kantoren staan eenvoudigweg op plekken die zich
niet lenen voor een woonfunctie.
Gemengde stedelijke omgeving als randvoorwaarde. Leegstaande kantoren
kunnen worden onderverdeeld in 2 categorieën, een kwart van de lege panden
bevindt zich in een gemengde stedelijke omgeving , driekwart van de lege
kantoorpanden bevindt zich op bedrijventerreinen en kantorenparken. De
eerste categorie, overwegend gelokaliseerd binnen de stedelijke ringwegen
maakt deel uit van een omgeving met woningen en voorzieningen, een
omzetting van wonen naar werken vindt hier moeiteloos aansluiting op de
(centrum) omgeving. Zo zijn de meeste grachtenpanden in hun bestaan
meerdere keren van functie veranderd.
De grote uitdaging ligt dan ook op monofunctionele bedrijventerreinen en
kantorenparken buiten de ringwegen waar een woonfunctie geen
vanzelfsprekende embedding vindt. Deze kantorenparken zoals bijvoorbeeld
Bergwijkpark in Diemen, zijn na de 2e wereldoorlog ontstaan als product
van stedelijke functiescheiding. Alhoewel bereikbaarheid en parkeren van
deze gebieden meestal geen probleem is, maken slechte aansluiting op de
stedelijke voorzieningen en een grote mate van levenloosheid en sociale
onveiligheid verhuur van de kantoren moeizaam en omzetting naar een
verblijfsfunctie onmogelijk.

Opgaven
In de bouwwereld zal (bij de herziening van de kantorenmarkt en het
onttrekken van kantoorareaal aan de voorraad) naast sloop//nieuwbouw een
tweetal opgaven vaker gaan voorkomen:
1. Het hergebruiken van kantoorpanden als woningen.
2. Het herstructureren van kantoorgebieden op basis van functiemenging van
wonen, werken en voorzieningen.
Toch zal het nog wel even duren voordat de afwachtende overheid de regie
neemt met een beleidsherziening.
De bouwindustrie zal pas na afronden van de huidige grote
nieuwbouwprojecten zoals Zuid As IJ-oevers en IJburg en masse op zoek gaan
naar nieuwe uitdagingen. Tot die tijd is er gelegenheid om na te denken
over de wijze van aanpak van deze nieuwe opgaven.
In twee volgende artikelen zal dieper worden ingegaan op hergebruik van
kantoorgebouwen en herstructurering van kantorenparken.

Joost van den Hoek en Bas Beekman zijn als senior stedenbouwkundige en
onderzoeker verbonden aan de Architekten Cie, Amsterdam, www.cie.nl.
Bij het bedrijfsonderdeel ‘Stedenbouw en Stadsonderzoek’ wordt door
multidisciplinaire projectteams gewerkt aan onderzoek, advies en ontwerp
voor stedelijke vraagstukken in alle fasen en op alle
schaalniveaus.J.v.d.Hoek@cie.nl

--------------------------------------------------------------
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe@dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe@dvxs.nl
 Faq: kraken-post-faq@dvxs.nl
 Website: http://www.krakenpost.nl
 [08 Jun 14:00u]: 264 abonnees + 374 niet-abonnees
--------------------------------------------------------------
 
ontvangsttijd Thu Jun 08 12:50:17 2006