[kraken] Is de stad overgeleverd aan vastgoed cowboys?

Auteur: <ouwesiem@squat.net>
Datum: 17 jul 2007 18:30 uur

Is de stad overgeleverd aan vastgoed cowboys, of bloeit er juist iets
moois? ; Splitsen is in, en niet alleen in vastgoedkringen en bij de
politiek

BYLINE: HANS VAN DER BEEK

Wordt Amsterdam belaagd door vastgoedcowboys die, op zoek naar snelle
winst, huurders uit hun woning jagen? Of profiteert de stad juist van
enthousiaste particulieren, die door woningen op te knappen de hele buurt
op een hoger plan tillen? Links en rechts op deze pagina's de voors en
tegens van het splitsen van woningen. Maar hieronder eerst antwoord op de
vraag: waarom is er zo veel te doen over dat splitsen?

Splitsen, heet het, is een zegen voor de stad. Die knapt er namelijk
behoorlijk van op. Gemiddeld steken investeerders een ton in een gesplitst
pand: gevels zandstralen, achterstallig onderhoud wegwerken, dubbel glas
aanbrengen en de fundering voor ten minste 25 jaar solide maken. Volgens
huiseigenaren is twee, soms zelfs drie ton voor de renovatie van een
afgeleefde oud huurpand ook geen uitzondering.

In Amsterdam mogen 19.000 woningen gesplitst worden. Een pand bestaat
gemiddeld uit 3,5 woning. Dan hebben we het dus over zo'n 5.500 panden,
waarin gemiddeld honderdduizend euro wordt gestoken. Martijn Winnen van
splitsingsbureau Winnen & Co: "Dat is dus een investering van 550 miljoen
euro die in zes jaar tijd door particulieren in de stad wordt gepompt."

Met 'huurtjes van honderd tot driehonderd euro' is zo'n opknapbeurt
volgens Winnen onmogelijk. "Splitsen maakt het wegwerken van achterstallig
onderhoud financieel haalbaar. De bank kent de toekomstige waarde en is
daarom bereid de verbouwingskosten te financieren."

Door de verkoop van een etage, zeggen voorstanders, staat het pand er weer
netjes bij. De huur voor de achterblijvers blijft in principe gelijk.
Tenzij die huurders zelf graag willen dat hun gaskachel wordt vervangen
door centrale verwarming. Dat leidt tot een huurverhoging van circa 75
euro. Dubbel glas doet 1,25 euro huur per raam extra. Maar de keuze is aan
de huurder.

Door de splitsing komen er meer koopwoningen in de stad. Nu is het
koopbestand circa 22 procent van het woningaanbod. Het vorige kabinet
heeft het streefpercentage voor het jaar 2010 op 35 gezet.

Koopwoningen bevorderen ook de mix van bewoners in een wijk. Zo vestigen
zich koopkrachtiger Amsterdammers in een achterstandswijk. Bovendien,
zeggen de voorstanders van splitsing, zorgt een eigenaar-bewoner beter dan
een huurder voor zijn pand, het trappenhuis en de stoep.

Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag plaatst daar
trouwens een kanttekening bij. Bakker: "Een starter in een woning van ruim
vijftig vierkante meter in De Baarsjes vertrekt na een jaar of drie, vier
weer, als er kinderen zijn gekomen. Een huurder blijft tien, twaalf jaar
op een plek wonen, voordat hij in aanmerking komt voor een andere woning.
De buurt schiet dus niets met splitsing op. De panden zien er aan de
buitenkant dan wel aardiger uit, maar de sociale cohesie en het
buurtgevoel worden niet per definitie groter."

Problemen met weggetreiterde huurders zijn volgens Bakker eerder
uitzondering dan regel. "Bij ons Meldpunt komen minder klachten binnen.
Dat kan komen doordat het aantal toegestane splitsingen afneemt, maar het
lijkt erop dat veel verhuurders toch wel netter zijn geworden.

De cowboyjaren lijken voorbij. De vastgoedbedrijven willen een
gerespecteerde partner worden."

Volgens Winnen verloopt het splitsingsproces in tachtig tot negentig
procent van de gevallen zonder probleem. De meeste huurders zijn blij met
hun opgeknapte woning, of anders met een verhuizing inclusief
verhuispremie van gemiddeld 20.000 a 25.000 euro.

Horrorverhalen, zoals huurders die over hun huisbaas vertellen, kennen
huizenbezitters ook van hun huurders. Winnen: "Het beeld is: de verhuurder
is asociaal en de huurder is een rechtschapen burger die vervelend wordt
benaderd. Maar er zitten soms huurders tussen die liegen, saboteren,
traineren en intimideren."

Sommigen willen een slaatje slaan uit het splitsen en traineren daarom
jaren de verbouwing. Bijvoorbeeld door niet open te doen als de bouwvakker
op de stoep staat, terwijl dat - soms tot vier keer toe - schriftelijk is
afgesproken en huurders dat bovendien wettelijk verplicht zijn.

Winnen: "De huurder in de Jordaan, over wie de SP in het onlangs
uitgebrachte Zwartboek splitsen zo'n nummer maakt, is betrapt terwijl hij
de trapleuning losschroefde, om vervolgens te klagen dat die niet was
gemaakt en huurverlaging te eisen."

Winnen heeft inmiddels de gemeenteraad voorgesteld een Meldpunt Ongewenst
Huurdersgedrag in het leven te roepen. Ook werkt hij aan een gedragscode.
Winnen: "Wij willen dat er een open en vriendelijker contact ontstaat
tussen huurders en huurdersorganisaties enerzijds en verhuurders en
ontwikkelaars anderzijds. Zo hoeven de gemoederen niet verhit te raken."

Een pand van voor 1940 met drie a vier huurwoningen mag in Amsterdam
alleen in zijn geheel worden verkocht. Om een etage apart te kunnen
verkopen, moet de eigenaar het pand splitsen. Elk appartement krijgt dan
een eigen registratienummer in het kadaster. Alleen dan is het mogelijk
dat in hetzelfde pand, bijvoorbeeld, twee koopappartementen zitten en twee
huurwoningen.

Splitsen is in. Niet alleen in vastgoedkringen, maar ook in de politiek.
Wonen was tijdens de laatste verkiezing een belangrijke thema.

De vraag naar woningen in Amsterdam is groot. Er zijn vooral te weinig
betaalbare koopwoningen voor de middenklasse, jonge gezinnen en starters -
reden waarom deze groepen de stad uit trekken.

Tijdens de vorige collegeperiode is daarom afgesproken dat in vier jaar
19.000 sociale huurwoningen in het bezit van particulieren mochten worden
gesplitst. Woningcorporaties mochten in diezelfde periode nog eens 28.000
woningen splitsen.

Om een splitsingsvergunning te krijgen, moet de verkoper aan een aantal
eisen voldoen. Zo moet het pand vijftien jaar casco-onderhoudsvrij zijn,
er moet een funderingsrapport zijn gemaakt en er worden strenge eisen
gesteld aan de brandveiligheid.

Twee jaar geleden besloot de gemeente het aantal woningen dat mag worden
gesplitst te bevriezen nadat de toenmalige minister van Volkshuisvestig,
Sybilla Dekker de markt voor huurwoningen wilde liberaliseren.

Vorige maand werd besloten dat vanaf september alleen nog de resterende
4700 van de afgesproken 19.000 woningen voor een splitsing in aanmerking
komen, maar niet in de stadsdelen Centrum, Oud-Zuid, Oud-West en
Zuideramstel.

Voor die stadsdelen komt een zogenoemd Knelpuntenpotje van 380 panden: de
uitzonderingen op de regel.

Wethouder Tjeerd Herrema vergrootte wel het splitsingsquotum van de
woningcorporaties van 28.000 tot 40.000 woningen, dit tot grote irritatie
van de particuliere ontwikkelaars.

Het college ziet de woningcorporaties als goede partners, met wie je
duidelijke afspraken kunt maken. Bovendien hebben woningcorporaties een
volkshuisvestingstaak, en al die renovaties van oude huurpanden kunnen ze
alleen financieren door splitsingen.

Particuliere investeerders spreken van oneerlijke concurrentie. De
woningcorporaties kunnen zich vrijelijk op dezelfde woningmarkt begeven en
de strikte richtlijnen voor splitsingen zijn voor woningcorporaties ook
soepeler.

Herrema wil dit jaar nog komen met een gedragscode voor splitsingen. Ook
de vastgoedwereld zelf werkt aan een certificaat.

gemeente ziet in woningcorporatie goede partner

Met splitsen, heet het, valt goudgeld te verdienen. Je koopt een vervallen
pand voor 250.000 euro, stuukt hier en daar een wandje, plaatst een
standaardkeukentje en je verkoopt vervolgens vier losse etages voor
250.000 euro per stuk.

Tegenstanders benadrukken de risico's van deze vermeende goudmijn.
Vastgoedcowboys, altijd op zoek naar gemakkelijk verdiend geld of een
witwasproject, kopen een pand op en nemen het met de regels niet zo nauw.
Sommigen maken zich zelfs schuldig aan het omkopen van ambtenaren van
Bouw- en Woningtoezicht.

In het politieonderzoek naar de praktijken van de vastgoedhandelaren Erik
van T. en Arend B. zien tegenstanders de perfecte illustratie van de
risico's van splitsen. Volgens de politie kochten Diacra Holding en AB
Vastgoed de laatste jaren ten minste tweehonderd panden met een totale
waarde van 130 miljoen euro.

Meteen na de aankoop werd de huurder verteld dat de sloop binnen enkele
dagen zou beginnen. Bewoners die niet ingingen op het aanbod van een
bescheiden verhuisvergoeding zouden zijn weggepest, geintimideerd of
bedreigd.

De renovatie van de panden was minimaal en de regelgeving, zoals de
verplichte maar dure asbestverwijdering, zou zijn ontdoken met hulp van
omgekochte ambtenaren van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht. Het onderzoek
naar deze asbestfraude loopt nog.

Onlangs kwam de SP van stadsdeel Centrum met het Zwartboek splitsen.
Daarin verhalen bewoners over verbouwingen die uitliepen op regelrechte
pesterijen - kapstokken en wasrekken op de gang worden weggehaald,
tientallen werklui lopen af en aan - en zelfs bedreigingen.

In de Jordaan werden vier treden uit de trap gehaald, zodat een bejaard
echtpaar nauwelijks nog de woning kon verlaten. Toen de bewoner daarover
klaagde, zouden de verbouwers hebben gezegd: "Het is dat je zo oud bent,
anders zouden we je kop eraf slaan."

Ook zou tot vier keer toe onaangekondigd het water zijn afgesloten.

Een anonieme bewoner verklaart dat zijn huisbaas het pand onder stroom had
gezet, zodat de bewoners elektrische schokken kregen.

Een bewoner in de Weesperbuurt klaagt over een aaneenschakeling van
onaangekondigde werkzaamheden. Volgens hem behoort zijn pand, na de
zoveelste verkoop, toe aan een vastgoedbedrijf waarvan krakers geen etages
meer durven kraken nadat ze in een van de panden tegen pistolen waren
aangelopen. Overigens noemt zelfs het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag
deze laatste aantijging 'zeer overdreven flauwekul'.

Los van deze incidenten is splitsen volgens tegenstanders verantwoordelijk
voor het slinken van de voorraad betaalbare huurwoningen in de stad.

Voorstanders zeggen dan: maar die zijn er toch genoeg, mede door de ruime
huursubsidieregelingen? "Flauwekul," noemt Gert Jan Bakker van het
Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag dat. "Is vierhonderd euro huur dan
goedkoop?"

Ook, zeggen tegenstanders, zijn de nieuwe koopetages na een splitsing zo
populair dat de prijs voor woonruimte voor starters fors wordt opgedreven.
Die prijs is marktconform, zeggen voorstanders dan, maar dat vindt Bakker
een drogredenering: "Wat is marktconform nog op een markt waar geen
eerlijke vraag en aanbod bestaat?"

De SP wijst in haar pamflet op de gevaren van die prijsopdrijving, zoals
dat inmiddels in

Londen is gebleken. Daar is door de massale verkoop van huur-woningen -
die eerder begon dan in Amsterdam - inmiddels een tweedeling ontstaan
tussen mensen die ooit tijdig een etage wisten te kopen en mensen die dat
destijds niet deden en het nu niet meer kunnen betalen. Een koopwoning in
Londen, zegt de SP, is voor de middengroep onbereikbaar geworden.

De gemeente heeft het aantal toegestane splitsingen inmiddels beknot, maar
dat heeft volgens Bakker weer een negatief effect. "Juist omdat de
voorraad bijna op is, wordt ontzettend veel gehandeld met de woningen die
nog wel een splitsingsvergunning hebben. Sommige hebben elk kwartaal een
nieuwe eigenaar. Het zijn speculatieobjecten geworden, en daar komen nu
eenmaal goudzoekers op af."

De SP pleit ervoor het splitsen geheel te verbieden: 'Het is het leed van
de mensen dat telt.'

Parool 14-07-2007

--------------------------------------------------------------
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe@dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe@dvxs.nl
 Online Archief: http://www.krakenpost.nl/archief
 [17 Jul 19:00u]: 255 abonnees + 420 niet-abonnees
--------------------------------------------------------------
 
ontvangsttijd Tue Jul 17 17:09:41 2007