[kraken] pleidooitekst in zaak met betrekking tot ontruiming voor lege oplevering

Auteur: Voor-recht <voor-recht@orange.nl>
Datum: 09 mei 2007 15:08 uur

Pleitnota KG Rb Breda, Van Eerd/ …, 8-5-2007, 11 uur, advokaat zijdens
gedaagden mr. M. Schuckink Kool

 

Helaas staan hier in dit geding twee partijen tussen wie niet het werkelijke
geschil is. In feite heeft eiseres er in het verleden aangegeven weinig
problemen met de aanwezigheid van gedaagden in de panden te hebben, en heeft
in dit kader in het verleden zelf voorgesteld een gebruikersovereenkomst aan
te gaan, met als inzet gedogen van de aanwezigheid van gedaagden in de
panden onder toezegging van ontruiming zodra er concrete
verbouwingswerkzaamheden aan de panden zouden gaan aanvangen. Het is aan een
derde partij, namelijk Breburg Wonen, gelegen dat het van deze overeenkomst
niet gekomen is. Ware dit wel het geval geweest, dan hadden partijen hier
vandaag niet gestaan.

 

Uitgangspunt van gedaagden in dit geding is dat zij bereid zijn de panden op
korte termijn te ontruimen, mits spoedige aanvang van de renovatie na
ontruiming volgt. Dit standpunt hebben gedaagden ook nadrukkelijk naar
eiseres en Breburg Wonen gecommuniceerd. Kennelijk mocht dit Breburg Wonen
niet vermurwen akkoord te gaan met deze opzet. Wat Breburg Wonen voor
argumenten heeft om deze opzet te verwerpen, is gedaagden vooralsnog niet
duidelijk geworden.

 

Deze opstelling van Breburg Wonen heeft eiseres kennelijk ertoe gebracht
onderhavig geding aan te spannen, in de veronderstelling dat dit de enige
wijze is waarop zij tot spoedige levering van de panden kan overgaan.
Gedaagden hebben begrip voor dit belang van eiseres. Zij verschillen echter
met eiseres van mening of dit de enige wijze van oplossing van dit geschil
is. Voorop zij gesteld dat de plicht tot lege oplevering niet duidelijk uit
de koopovereenkomst kan worden afgeleid. De woningen worden volgens deze
overeenkomst gedeeltelijk in gehuurde staat geleverd. Dat betekent dat lege
oplevering naar de letter van de overeenkomst geen noodzakelijkheid is.
Gesteld zou kunnen worden dat eiseres voor de reeds leegstaande panden een
zorgplicht heeft, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij deze panden in
identieke staat als waarin zij zich ten tijde van het aangaan van de
koopovereenkomst bevonden, dient te leveren. Daar staat echter tegenover dat
ook Breburg Wonen in redelijkheid geacht mag worden van de langdurige
leegstand en het daaruit voortvloeiende kraakrisico op de hoogte te zijn
geweest, zodat dit voor Breburg Wonen geen verrassing zou moeten zijn
geweest. De stelling van gedaagden is dat in een dergelijke situatie Breburg
Wonen eiseres niet onverkort aan lege oplevering kan houden. Dat spreekt des
te meer, nu eiseres in redelijkheid alles in het werk heeft gesteld om de
negatieve gevolgen hiervan ten opzichte van Breburg Wonen zo veel mogelijk
uit te sluiten, door enerzijds te trachten een ook voor Breburg Wonen
acceptabel te achten gebruikersovereenkomst met gedaagden aan te gaan en
voorts door onderhavig geding aan te spannen. Dat het aanspannen van het
onderhavige geding een in de omstandigheden van eiseres voor haar logische
en alleszins begrijpelijke actie is, staat er overigens naar mening van
gedaagden niet aan in de weg om deze vordering af te wijzen, dan wel de
uitvoering hiervan aan nader te bespreken voorwaarden te verbinden, zoals ik
zo dadelijk zal bepleiten. Al met al achten gedaagden het onwaarschijnlijk
dat eiseres in het licht van haar opstelling daadwerkelijk schade zal
oplopen vanwege het feit dat zij de panden niet geheel leeg kan opleveren,
zodat op die grond onvoldoende spoedeisend belang van eiseres bij
onderhavige vordering aanwezig is (Vzgr. Rb Amsterdam 31-1-2002, LJN:
AD8751: “Daarbij kan wellicht ook nog meespelen dat (eiseres) door het
aanspannen van dit kort geding heeft laten zien het nodige te hebben
ondernomen om een einde aan het verboden gebruik te maken, maar van de
uitslag daarvan –waarop zij maar zeer beperkte invloed heeft- zal het niet
anders worden”).

 

Uit de jurisprudentie met betrekking tot ontruimingsgedingen tegen krakers
is af te leiden dat de Voorzieningenrechter in vele gevallen bij een door
eiser gesteld belang van lege oplevering voor verkoop of verhuur voor de
beoordeling van de spoedeisendheid van het belang bij ontruiming tevens
nagaat wat het concrete belang van de koper of huurder aan wie opgeleverd
dient te worden, betrekt (o.a. Pres. Rb Amsterdam 8-3-1990, KG 1990, 185,
bekrachtigd door Hof Amsterdam 23-1-1992, KGK1241; Pres. Rb Amsterdam
30-8-2001, rolnr. KG 01/ 1545 OdC; Vzgr. Rb Utrecht 19-2-2004, LJN: AO3956;
Vzgr. Rb Amsterdam 21-4-2005, rolnr. 311408/ KG 05-476 OdC: “Verkoop levert
in ieder geval geen reden op tot ontruiming, nu die geen beëindiging van de
leegstand meebrengt”; Vzgr. Rb Amsterdam 26-1-2006, rolnr. 331126/ KG
05-2479 OdC: “De koopovereenkomst op zich (…) maakt niet dat eiseres wel een
spoedeisend belang heeft bij ontruiming. Weliswaar kan eiseres boetes
verbeuren indien zij haar verlichting tot lege oplevering niet kan nakomen,
maar dit betekent in de gegeven omstandigheden niet dat geen leegstand
dreigt”; Vzgr. Rb Den Bosch 21-3-2006, LJN: AW2511). Uitgangspunt is immers
dat toewijzing van de ontruimingsvordering niet tot nieuwe
ongerechtvaardigde leegstand dient te leiden (o.m. Pres. Rb Amsterdam
30-8-2001, rolnr. KG 01/ 1545 OdC; Vzgr. Rb Amsterdam 21-4-2005, rolnr.
311408/ KG 05-476 OdC; Vzgr. Rb Amsterdam 26-1-2006, rolnr. 331126/ KG
05-2479 OdC).

 

Over het belang van Breburg Wonen bij spoedige ontruiming van de panden is
in dit geding niets gesteld, ondanks nadrukkelijke navraag door gedaagden
hiernaar bij zowel Breburg Wonen als bij eiseres. Voor zover dit belang met
de gestelde renovatieplannen te maken heeft, verwijzen gedaagden naar hun
toezeggingen op dit vlak. Voorshands achten gedaagden de kans op een
spoedige aanvang van de renovatie werkzaamheden klein, nu bij bewoners van
diverse andere aangekochte panden die tussen en om de gekraakte panden
liggen en onderdeel uitmaken van dezelfde verkooptransactie nog niets
concreets bekend is over de aanvang hiervan en hen ook niets bekend is
geworden over de aanvraag of verstrekking van door gedaagden hiertoe
benodigd geachte vergunningen. Primaire conclusie van gedaagden is dat de
vordering bij gebrek aan spoedeisend belang zou dienen te worden afgewezen,
kosten rechtens.

 

Gedaagden kunnen zich voorstellen dat Breburg Wonen, en in het kielzog
daarvan ook eiseres, wel een gerechtvaardigd belang hebben om op korte
termijn duidelijkheid te krijgen over ontruiming van de panden zodra de
renovatie kan gaan aanvangen, eventueel zelfs middels een executoriale titel
onder voorwaarden. Dergelijke voorwaarden worden bij de toewijzing van
ontruimingsvorderingen tegen krakers vaak gesteld (o.m. Pres. Rb Amsterdam
19-9-1991, WR 1992, 16; Pres. Rb Den Haag 30-12-1993, rolnr. 93/ 1201; Hof
Den Haag 26-4-1994, WR 1994, 45; Pres. Rb Leeuwarden 9-5-1994, KG 1994, 215;
Rb Den Haag 4-3-1998, rolnr. 96.2299; Vzgr. Rb Den Bosch 15-7-2003, rolnr.
96355/ Kg Za 03-396) of de ontruimingstermijn wordt hierop aangepast (o.m.
Pres. Rb Amsterdam 16-4-1987, KG 1987, 204; Pres. Rb Amsterdam 14-1-1993, KG
1993, 74; Vzgr. Rb Zwolle 4-5-2005, LJN: AT5193; Pres. Rb Zwolle,
13-10-2003, LJN: AL8413; Rb Arnhem 27-10-2004, LJN: AR8859). Naar mening van
gedaagden zou een voor alle partijen aanvaardbare oplossing zijn, en dat is
toch de ultieme wijze van geschilbeslechting in kort geding (art. 289 lid 1
Rv; art. 3:303 BW; Hof Den Bosch 28-1-1997, KG 1997, 95), dat de ontruiming
wordt toegewezen onder de voorwaarde dat bij de betekening concrete plannen
voor de verbouwingswerkzaamheden worden overgelegd, waaruit de geplande
aanvangsdatum van de werkzaamheden duidelijk wordt, alsmede de hiertoe
benodigde vergunningen, waarbij een ontruimingstermijn geldt van een maand
na betekening, met dien verstande dat de ontruimingsdatum niet meer dan 14
dagen voor aanvang van de geplande aanvang van de werkzaamheden dient te
liggen. Op deze wijze kan Breburg Wonen ervan aan dat zij niet in de
uitvoering van haar plannen gehinderd wordt, heeft eiseres een goed verweer
tegen een beroep van Breburg op lege oplevering en kunnen gedaagden ervan
uitgaan dat de panden niet voor een nieuwe mogelijk langdurige periode van
leegstand ontruimd zullen worden. Ook het tijdelijke woonbelang van krakers
verdient immers in de belangenafweging tussen partijen zo veel mogelijk
bescherming, voor zover dit niet met de belangen van andere partijen botst
(o.a. Pres. Rb Utrecht 3-2-1987, WR 1987, 43; Hof Amsterdam 18-8-1988, WR
1989, 8). Verder kan ook de gemeente Breda naar mijn mening met een
dergelijke oplossing uit het oogpunt van volkshuisvesting tevreden zijn,
meer dan met een ontruiming zonder oplegging van deze voorwaarden. In dat
geval bestaat er ook geen noodzaak meer om opnieuw inlichtingen bij de
gemeente in te winnen. In dit voorstel dragen beide partijen de eigen
kosten.

 

Uiterst subsidiair verzoeken gedaagden een ruimere ontruimingstermijn,
eventueel onder het nader inwinnen van inlichtingen bij de gemeente.

 

 

 
ontvangsttijd Wed May 09 13:07:57 2007