Re: [kraken] Langere tijdelijke verhuur woningen

Auteur: <ivo@aadg.nl>
Datum: 20 apr 2005 10:15 uur

N.a.v. van mijn mailtje van gisteren m.b.t. de nieuwe regelgeving rond
tijdelijke verhuur, heeft de Huurdersvereniging mij verzocht om hun
reactie te plaatsen. Het petsberiocht van VROM is nogal onzorgvuldig en de
huurdersvereniging was een beetje bang voor paniek.
Aangezien die is uitgeblebne zijn jullie of heel koelbloedig, of was de
tekst gewoon wat te lang...

Anyway, het huurdersfront:

Beste P.,

Afgelopen vrijdag 15 april heeft VROM een persbericht uitgebracht over de
verlenging van de termijn van tijdelijke verhuur naar 5 jaar.
In dat persbericht wordt ten onrechte de suggestie gewekt dat huurwoningen
vooruitlopend op een eventuele verkoop tijdelijk kunnen worden verhuurd c.q.
in het kader van de Leegstandwet in aanmerking kunnen komen voor een
vergunning voor tijdelijke verhuur.

Dit vraagstuk is zeer actueel, zie daarvoor bijvoorbeeld het persbericht van
de Huurdersvereniging Amsterdam van 26 januari jongstleden hieronder. Wij
zijn dan ook ontstemd over de onzorgvuldige berichtgeving in de
VROM-persmail.
Zou jij willen bevorderen dat dit wordt rechtgezet?

Een paar weken terug heb je ons namens een VROM-medewerker een vragenlijst
gestuurd met betrekking tot deze en vergelijkbare vraagstukken rond
leegstand en de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Zou jij dit
e-mailbericht aan de betreffende VROM-medewerker kunnen doorsturen, zodat
hij/zij er kennis van neemt dat dit speelt?

met vriendelijke groet,
R.

  _____

Amsterdam, 26 januari 2005

Maas in de huurbescherming gedicht
Gerechtshof tikt Ymere op de vingers

Huurders van huurwoningen die door de verhuurder bestemd zijn voor verkoop
hebben recht op huurbescherming. Dat heeft het Amsterdams Gerechtshof
bepaald in een zaak tussen een huurster en Ymere. De woningcorporatie
gebruikte een constructie met tijdelijke huurcontracten, zodat de huurder
geen aanspraak kon maken op huurbescherming. Omdat corporaties duizenden
woningen willen verkopen dreigde een groot gat te ontstaan in de
huurbescherming. Dat gat is nu gedicht: de constructie van Ymere is niet
rechtsgeldig.

Tijdelijke verhuur kan een oplossing zijn om leegstand te voorkomen. Zij is
echter niet bedoeld om op grote schaal toegepast te worden en zeker niet
voor woningen waarvoor alleen plannen tot verkoop bestaan. Voor tijdelijke
verhuur is een vergunning nodig op grond van de Leegstandwet. Deze
vergunning wordt door de gemeente verleend als de eigenaar kan aantonen dat
hij de komende jaren de woning ingrijpend gaat verbouwen of slopen. De wet
is nadrukkelijk niet bedoeld voor te koop staande woningen. Dan zou immers
elke verhuurder kunnen stellen dat een woning voor de verkoop bestemd is en
onder de huur(prijs)bescherming uit kunnen komen.

Ymere wil, net als andere corporaties, een groot aantal woningen verkopen.
Daartoe haalt ze woningen uit de reguliere verhuur. Deze worden tijdelijk
verhuurd in afwachting van een verkoop die vaak nog helemaal niet aan de
orde is, of lang op zich laat wachten vanwege de hoge vraagprijs. Ymere
maakt hierbij gebruik van huurcontracten voor "gebruik naar zijn aard van
korte duur". Deze bepaling beoogt een beroep op de normale
huurprijsbescherming en een gang naar de huurcommissie uit te sluiten. Het
betreft echter nadrukkelijk een uitzonderingsbepaling, bedoeld voor gebruik
voor een korte termijn, zoals voor vakantiehuisjes of wisselwoningen.

Bemiddelingsbureaus en malafide verhuurders proberen door het opnemen van
deze bepaling onder de huurprijsbescherming uit te komen. Dat is gelukkig
niet rechtsgeldig, zo bepaalde het Gerechtshof in een arrest in 1999.

Ymere heeft nu opnieuw geprobeerd de bepaling op te rekken. Het Gerechtshof
zegt hierover in haar recente arrest: "Onderzocht dient thans te worden of
het hier gaat om huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn
aard slechts van korte duur is. Bij een bevestigende beantwoording op die
vraag past terughoudendheid. ... Het komt voor dat te verhuren woonruimte
één of meer - al dan niet fysiek - kenmerken bezit die van invloed zijn op
de aard van het gebruik en op een daarbij passende duur. Veelal gaat het
daarbij immers om woningen die ook niet meer geschikt zijn voor een - naar
hedendaagse maatstaven - normaal gebruik voor onbepaalde tijd. ... In deze
zaak is van kenmerken als hier bedoeld niets gesteld. In tegendeel: de
tijdelijke huur is juist bedongen met het oog op verkoop en daarmee met het
oog op soortgelijk gebruik als waar de huurovereenkomst betrekking op
heeft."

Dat Ymere een woningcorporatie is, dat het hier zou gaan om verkoop om een
afgesproken stedelijk beleid uit te voeren of dat tijdelijke verhuur een
begrip is in Amsterdam (uit de pleitnota vanYmere) doet er volgens het hof
ook niet toe. Dat de huurster in een noodsituatie verkeerde (dringend op
zoek naar woning) is gelet op de bedoeling van de wet (huurbescherming) ook
niet doorslaggevend.

Het vorig jaar door Ymere vastgestelde tijdelijke verhuurbeleid kan met deze
uitspraak eindelijk van tafel. Huurdersvereniging Amsterdam (HA) maakte
eerder bezwaar tegen deze constructie in het Amsterdamse
Volkshuisvestingsoverleg en werd daarin gesteund door de Dienst Wonen van de
gemeente. Als een te koop staande woning na 6 maanden niet is verkocht dient
deze weer gewoon in de verhuur te gaan, zo is het standpunt van de HA.
Woningen waar nog helemaal geen zicht is op verkoop omdat er bijvoorbeeld
geen splitsingsvergunning is dienen niet tijdelijk verhuurd te worden.

Al eerder diende het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag een klacht over het
beleid van Ymere. De klacht bij de Dienst Wonen van de gemeente betrof een
woning in de Madelievenstraat, die voor € 1500 per maand 'tijdelijk' werd
verhuurd, terwijl de maximale huurprijs € 350 zou mogen zijn. Het door Ymere
ingeschakelde bemiddelingsbureau is door de gemeente op de vingers getikt,
maar actie naar opdrachtgever Ymere is tot op heden uitgebleven.

Recentelijk kwam Ymere overigens ook al in het nieuws rond de vele problemen
met tijdelijke verhuur van de zogenaamde Berlageblokken in Amsterdam
stadsdeel Zeeburg.

De huurster in de zaak die nu tot het arrest van het Gerechtshof heeft
geleid was door Ymere gedagvaard tot ontruiming van haar woning. Zij verloor
in eerste instantie bij het kantongerecht. Nu, terwijl zij de woning al
heeft verlaten, heeft zij alsnog haar zaak gewonnen. De huurster heeft deze
zaak kunnen voeren met juridische en financiële hulp van het Emil Blaauw
Proceskostenfonds.

Meer informatie kunt u krijgen bij het

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag (020-5230199) en de
Huurdersvereniging Amsterdam (020-6206882

______________________________________________
"En zij traden toe om de deur open te breken."
(Genesis 19 vers 9)

--------------------------------------------------------------
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe@dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe@dvxs.nl
 Faq: kraken-post-faq@dvxs.nl
 Website: http://krakenpost.nl
 [20 Apr 10:00u]: 264 abonnees + 318 niet-abonnees
--------------------------------------------------------------
 
ontvangsttijd Wed Apr 20 08:16:19 2005