[kraken] Artikelen over kraakverbod

Auteur: <ankerman@deds.nl>
Datum: 16 sep 2006 19:26 uur

Cobouw 15-09-2006

Antikraakwet maakt bijna niemand blij

Verbod moet verloedering in wijken tegengaan

De ministers Dekker en Donner willen kraken te allen tijde strafbaar stellen.
Een wetsvoorstel hiertoe is in de maak. Maar het plan krijgt weinig handen
op elkaar.
De enige partij die echt staat te juichen, is de antikraaksector. Ruim zes
miljoen vierkante
meter kantoorruimte staat
momenteel leeg. Van woningen
wordt de leegstand
niet centraal geregistreerd,
maar schattingen voor de grote steden
alleen lopen, mede vanwege
grote herstructureringsoperaties,
nu al op tot
tientallen duizenden huurwoningen
die maandenlang
onbewoond zijn. Vastgoedeigenaren
zouden hun leegstaande
bezit beter beschermd
zien met een totaal
verbod op kraken, zo redeneert
minister Dekker.
In de vastgoedwereld is echter
heel terughoudend gereageerd
op het voornemen een
antikraakwet in het leven te
roepen. Han Machielsen,
partner bij DTZ Zadelhoff en
directeur van DTZ Zadelhoff
Vastgoed Management, geeft
graag zijn mening
Meneer Machielsen, uw organisatie
heeft onderzoek gedaan naar
de leegstand op de kantorenmarkt.
Hoe erg is het en wat is de
oorzaak?
"Ruim zes miljoen vierkante meter
kantoorruimte staat leeg, dat is
veertien procent van het totaal. De
vraag naar kantoorruimte krimpt
door economische factoren. Kantoorwerk
verhuist naar het buitenland
en door efficiencyverhoging
zijn er minder mensen nodig. En nu
neemt de bevolkingsgroei ook nog
af. De conjunctuur speelt natuurlijk
ook een rol. Wij profiteren niet snel
van de economische opleving, omdat
de procedures voor bouw en
herbestemming vaak erg lang
duren. Maar er is ook nog een onbalans
tussen vraag en aanbod. Huurders
van bedrijfspanden stellen
steeds hogere eisen aan de panden
én aan de locaties. Binnenstedelijke
locaties blijven interessant, maar
afgelegen terreinen lopen steeds
slechter. Daardoor zijn zelfs panden
uit de jaren negentig al verouderd."
Minister Dekker wil dat verouderde kantoor-
panden worden verbouwd
tot woonappartementen. Dat
lost meteen een deel van de
woningnood op. Waarom
doen vastgoedeigenaren dat
zo weinig?
"Daar hebben we vorig
jaar gericht onderzoek
naar gedaan. Nog geen
vier procent van de leegstaande
kantoren komt in
aanmerking voor transformatie
tot een woonbestemming.
Vaak zijn de
panden qua maatvoering
niet geschikt voor ombouw,
en veel van de structurele
leegstand bevindt
zich in bedrijvenparken,
op zichtlocaties langs
rijkswegen. Herbestemming
of sloop is daar echt
de enige oplossing."
Slopen of herbestemmen gebeurt
toch ook niet? Er is vooral leegstand.
"Bedrijventerreinen zijn nu versnipperd
over veel gemeenten, die daar
niet gemakkelijk afstand van doen.
Terwijl sommige gemeenten toch
keihard door leegstand worden getroffen
als bijvoorbeeld een bepaalde
sector reorganiseert. Dat gaat nu
weer gebeuren bij de zorgverzekeraars.
Gemeenten blijven in zulke
gevallen te lang hopen op een wonder,
maar ieder voor zich redden ze
het niet. De bestemming van bedrijventerreinen
moet regionaal worden
opgelost."
Zolang die herbestemming niet plaatsvindt,
is kraken toch een stok achter de
deur tegen leegstand? Dat heeft toch
maatschappelijk nut? Zo komt er meer
woonruimte beschikbaar.
"Kraken lost de verloedering niet
op, verergert die vaak zelfs. Ik vind
dat het eigendomsrecht consequent
moet worden gehandhaafd. DTZ
Zadelhoff heeft een scherp antikraakbeleid,
wij zorgen dat ieder
object direct wordt bewoond. Dus
van het kraken zelf hebben we niet
veel last. Maar kraken is een verschijnsel
dat buitenlandse investeerders
afschrikt. Ik krijg het in
ieder geval niet uitgelegd. Het is
slecht voor de economie."
Dan bent u zeker wel blij met het voorstel
van Minister Dekker voor een wettelijk
algemeen kraakverbod?
"Het is een verbetering, want het
kraken is uit de hand gelopen. Maar
het blijft een lapmiddel. Het is de
zoveelste pleister op een plek die
helemaal gebroken is. Ik spreek nu
primair over bedrijfspanden, want
daar richten wij ons op. De wetgeving
bevat zoveel rare dingen. Een
vastgoedeigenaar mag zijn verouderde
bezit niet versneld fiscaal
afschrijven en bestemmingswijzigingen
en bezwaarprocedures duren
veel te lang. Met veel panden is
technisch niets mis, maar economisch
zijn ze verouderd. Er is nauwelijks
meer vraag naar. Wij beschouwen
onze klanten als ondernemers
in vastgoed. Dat zou de
minister ook moeten doen. Ik pleit
voor een integrale visie op de vastgoedmarkt."

Cobouw 15-09-2006

Tjeerd Herrema, wethouder in Amsterdam met volkshuisvesting in portefeuille

"Paal en perk aan
antikraak nodig"

"Als G4, de vier grote steden, hebben
we geprotesteerd tegen het
eerste voorstel van minister Dekker,
waarin ze kraken zonder
meer strafbaar wilde stellen. Dat
is verkeerd, want er staat nog
steeds geen sanctie op leegstand,
behalve kraken. Tegen slecht krakersgedrag,
zoals vernieling,
moet uiteraard worden opgetreden.
Maar er zijn ook genoeg
kraakpanden die netjes zijn opgeknapt
en die de verloedering door
leegstand juist tegengaan.
"Ons protest heeft de scherpte uit
het wetsvoorstel gehaald. Een
vastgoedeigenaar moet in het
nieuwe voorstel van de minister
aantonen dat hij de leegstand
actief heeft bestreden. Kan hij dat
niet, dan is vervolging van krakers
niet mogelijk. Zo zal er in de
uitvoeringspraktijk weinig veranderen.
"Deze wet wordt dus een
papieren tijger. Wij zien liever
stevige maatregelen om
de tijdelijke verhuur beter te
reguleren en de gemeente
zicht te geven op antikraakbewoning.
Voor de tijdelijke
verhuur bij woningcorporaties
is dat inmiddels geregeld,
maar niet voor bedrijfspanden.
De antikraakverhuur is
in die sector doorgeschoten.
Daar moet paal en perk aan
worden gesteld. Achttien procent
van de kantoren in
Amsterdam staat leeg. Daar
hebben we onlangs een plan
voor gemaakt. We willen een
soort loods aanstellen,
iemand die voor al die panden
gaat adviseren wat de
kansen zijn voor herontwikkeling."

Rüben, kraker in Leiden

Zo verdwijnt het
milde klimaat"

"Het plan van de minister is symptoombestrijding.
Kraken is een
protestmiddel tegen de leegstand
van betaalbare woonruimte. De
roep van de G4 om versoepeling
van de huurwet is daarom óók
onterecht. Het moet gaan over de
jarenlange wachtlijsten aan de
onderkant van de woningmarkt.
Ik neem het projectontwikkelaars
en de overheid kwalijk dat ze te
weinig goedkope woningen bouwen.
"Krakers benutten hun panden
voor culturele initiatieven of voor
optimale bewoning. Uit antikraak
is nog nooit iets constructiefs
voortgekomen, ze zitten met weinig
mensen in grote panden. Als
verlengstuk van speculanten zorgen
antikrakers alleen maar dat het
nóg langer duurt voordat een
pand een goede functie krijgt.
"De nieuwe wet biedt de kraakbeweging
wel kansen, want met het
schrappen van de termijn van een
jaar leegstand kun je een leeg
pand direct in gebruik nemen.
Maar het maakt onze rechtspositie
zwakker. Nu moet de rechter
een uitspraak doen voordat ontruiming
mogelijk is. Met de nieuwe
wet kan het openbaar ministerie
direct ingrijpen. Ik ben bang
dat die een mooi verhaal van een
huiseigenaar gelooft, en dan komt
er helemaal geen rechtszaak. Zo
gaan we terug naar de situatie van
vóór de leegstandswet. Toen
moesten krakers met grote groepen
te werk gaan om een pand te
bezetten, en ze moesten het direct
barricaderen.
"Er is nu een relatief mild krakersklimaat.
Ik ben bang dat dat
verdwijnt wanneer dit voorstel
wordt aangenomen."

"Laat die wet
maar komen"

Joost Koenders, directeur Anti-Kraak BV te Amsterdam

"Het is fantastisch als die antikraakwet
er komt. Het eigendomsrecht
wordt daarmee in ere
hersteld. Ons voortbestaan wordt
er niet door bedreigd, want de
kraakbeweging breidt zich
momenteel juist uit, met Polen en
Joegoslaven. Je houdt altijd een
categorie anarchisten in de
samenleving.
"De eigenaar van een leegstaand
pand wordt met de nieuwe wetgeving
nog eerder gedwongen om
iets met zijn vastgoed te doen."

Hans Touw, directeur portfoliomanagement Amvest

"Versoepel liever
de huurtermijn"

"De leegstand van onze woningen
bedraagt momenteel ongeveer vijf
procent. We richten ons vooral op
het hogere marktsegment. Daar is
meer aanbod, waardoor huurders
meer keuze hebben. Met krakers
hebben we niet veel ervaring,
want we zijn sterk gefocust op het
voorkomen van leegstand. Er staat
zelden iets langer leeg dan een
jaar. Antikraakbedrijven huren
we alleen in op risicolocaties.
Daar kunnen wij op inspelen. We
doen woningen én bedrijfspanden.
Loodsen ook. Daar plaatsen
we gewoon een keukenblokje en
een douchecabine. Het is zelden
een probleem om bewoners te
vinden.
"De minister onderschat waarschijnlijk
wel hoe groot de antikraaksector
inmiddels is geworden.
De vraag naar woonruimte is
enorm. Ik schat dat tussen de
75.000 en 100.000 mensen
momenteel antikraak wonen.
Niet alleen via organisaties als de
onze, maar ook onderhands, via
bijvoorbeeld makelaars. Er zijn
dus veel meer antikrakers dan
krakers. Dat is niet verkeerd. Antikraakbewoning
is een beheerste
omgang met leegstand. En de antikrakers
krijgen soms erg veel
woonruimte voor weinig geld."

"Het voorstel van minister Dekker
voert iets te ver. Wij zitten op de
lijn van de grote steden: laat die
termijn van een jaar maar bestaan
als stok achter de deur tegen leegstand.
En net als de G4 willen wij
óók vergaande flexibilisering van
de huurtermijnen. Verhuur per
maand moet mogelijk worden,
met goede randvoorwaarden. Die
korte verhuur moet bijvoorbeeld
gekoppeld worden aan verkoop,
renovatie of nieuwbouw, zodat er
geen misbruik van gemaakt
wordt. Zo'n regeling maakt de
positie van de antikraaksector ook
duidelijker. Die kan dan echte
huurovereenkomsten sluiten in
plaats van gebruiksovereenkomsten."

Cobouw 15-09-2006

Hein de Haan, architect en hoofddocent bouwkunde TU Delft

"Kraken fleurt
yuppengetto's op"

"Als ik naar de vastgoedwereld
kijk, bijvoorbeeld in Amsterdam,
dan krijg ik niet de indruk dat die
nog extra overheidsbescherming
nodig heeft. De antikraakwet
haalt de creativiteit weg uit de
stad. Oude leegstaande panden
worden vaak gekraakt om kleine
ondernemers en kunstenaars te
huisvesten die de hoge huren van
bedrijfspanden niet kunnen betalen.
Vastgoedeigenaren denken
dat zo'n kraakpand in de buurt de
waarde van hun eigen objecten
omlaag haalt, maar die kleine
bedrijfjes en ateliers brengen juist
leven in een stad. Meestal knappen
de krakers hun panden nog
op ook. Ik heb krakersgroepen
geadviseerd voor dakreparaties,
isolatie en verwarming. Dus ze
veroorzaken geen verloedering,
maar vormen een aantrekkelijke
subcultuur in de yuppengetto's
die nu overal in de steden ontstaan.
"Krakers mogen natuurlijk geen
woningwetwoningen bezetten,
dat keur ik af. Maar de meeste krakers
zijn echt geen terroristen.
Bestuurders weten dat niet. Daarom
ga ik binnenkort Jelleke Veenendaal
van de VVD een dagje
rondleiden langs kraakpanden.
"Met de antikraaksector heb ik
weinig op. Antikraakbewoning is
een zeer inefficiënte vorm van
ruimtegebruik en de bewoners
zijn vrijwel rechteloos."

Cobouw 15-09-2006

Leegstandsbelasting?

Topinstituut steden slaat brug tussen praktijk en wetenschap

Waarom heffen
we geen belasting
als een kantoor
langer dan
een jaar leegstaat",
zegt Gerard Schouw,
verwijzend naar de leegstandsbelasting
die België hanteert.
"Een interessante oplossing",
vindt de directeur van NICIS,
het nieuwe Maatschappelijk
Topinstituut voor de steden.
"De opbrengst kan worden
gebruikt om de leef- en omgevingskwaliteit
van de achtergestelde
buurten te herstellen
en eigenaren worden gedwongen
na te denken over hergebruik
van hun leegstaand vastgoed."
Innovatie aanjagen door grensoverstijgend
onderzoek, leren
van het buitenland en een
brug slaan tussen praktijk en
wetenschap; dat is het doel
van NICIS (Netherlands Institute
for City Innovation Studies).
"Nederland heeft de ambitie
voorop te lopen wat betreft
kennis over stedelijke vraagstukken,
maar tot dusver is
deze kennis te weinig voorhanden",
legt Schouw uit. "In
wezen doet elke stad maar
wat, opereren de steden op
hun eigen houtje. Hetzelfde
geldt voor de verschillende
disciplines. Bestuurskunde en
planologie zijn totaal verschillende
werelden met hun eigen
oplossingen voor dezelfde stedelijke
vraagstukken. NICIS
brengt ze bij elkaar om een
wetenschappelijk antwoord te
kunnen geven op welke manier
de economische kracht
van de stad wordt versterkt.
Hoe komt het dat bijvoorbeeld
Hannover economisch zo
vooroploopt? Welke oplossingen
liggen zo voor het oprapen?
Wat zijn de bewezen theorieën?
Wie zegt dat het
slopen van oude huizen en het
bouwen van nieuwe de wijkeconomie
versterkt? Als alibi
zetten we bedrijfsverzamelgebouwtjes
in de wijk neer of
kleine winkelcentra. Maar is
dat het nou? Is dat de bewezen
theorie? Dat weten we dus
niet."
De handreiking voor gemeenten
om hergebruik en herbestemming
van lang leegstaand
commercieel vastgoed te stimuleren,
betreft het eerste
onderzoek dat is uitgevoerd in
opdracht van NICIS. Hoewel de
rol van de gemeente beperkt
is, voorziet de publicatie in een
stappenplan en onderzocht
onderzoeksbureau Decisio de
instrumenten die gemeenten
kunnen benutten om leegstaand
vastgoed aan te pakken.
Begin volgend jaar geeft NICIS,
dat 4 oktober officieel het
levenslicht ziet, de publicatie
uit onder de titel De staat van de
stad. Het is een bundeling van
alle kennis die in Nederland
aanwezig is over stedelijke economie.
Schouw: "Het is een
omvangrijk onderzoek dat alle
visies vanuit alle disciplines bij
elkaar brengt, zodat we stedelijke
processen wel wetenschappelijk
kunnen onderbouwen."

--------------------------------------------------------------
 Afmelden, e-mail: kraken-post-unsubscribe@dvxs.nl
 Opnieuw aanmelden: kraken-post-subscribe@dvxs.nl
 Online Archief: http://www.krakenpost.nl/archief
 [16 Sep 19:00u]: 259 abonnees + 392 niet-abonnees
--------------------------------------------------------------
 
ontvangsttijd Sat Sep 16 17:26:26 2006